Горьковское ш., 46 км от МКАД
Восход СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 74,2 м², участок 6 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 08.08.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 63 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 199 тыс. → дом ≈3 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 75 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,13 млн / целевая ≈7,31 млн / пессимист. ≈6,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,4 млн ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: скважина, колодец.
До ст. Павловский Посад ≈4,1 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №12402
Рейтинг 66/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 213 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 199 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 001 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 445 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Мичуринец-2 СНТ | 8 сот. | 1 699 000 | 212 375 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дружба СНТ | 10,8 сот. | 1 700 000 | 157 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба СНТ | 25 сот. | 6 000 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | ЛПХ Ольгино-2 пос. | 8,3 сот. | 650 000 | 78 313 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | ЛПХ Ольгино-2 пос. | 6,7 сот. | 270 000 | 40 299 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | ЛПХ Ольгино-2 пос. | 9,6 сот. | 480 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ЛПХ Ольгино пос. | 9,4 сот. | 290 000 | 30 851 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ЛПХ Ольгино пос. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Поселок Опушкино СНТ | 14,6 сот. | 315 200 | 21 589 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Поселок Опушкино СНТ | 12,4 сот. | 271 000 | 21 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 384 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 627 / 103 125 / 107 595 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 127 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 721 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 314 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 502 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 398 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | да: «санузел» + «ремонт» | 74,5 м² | 5,4 сот. | 7 000 000 | 93 960 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Евсеево д. да: «санузел» + «под ключ» | 70 м² | 6,6 сот. | 7 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Евсеево д. да: «санузел» + «отделка» | 79 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 107 595 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Дубрава-4 КП да: «санузле» + «ламинат» | 73,7 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 74 627 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | да: «санузел» + «заезжайте и живите» | 80 м² | 6 сот. | 8 480 000 | 106 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Павловский Лес КП да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 8 280 000 | 103 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | да: «санузел» + «заезжайте и живите» | 80 м² | 6 сот. | 8 250 000 | 103 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 8 450 000 | 105 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Зорька СНТ да: «санузел» + «ремонта» | 80 м² | 6 сот. | 6 400 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Луч СНТ да: «сан узел» + «ремонт» | 70 м² | 6 сот. | 2 780 000 | 39 714 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 3 200 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Winner | 3 200 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:21 | снова в продаже | — → 3 200 000 |
Описание
Продажа жилого дома в СНТ "Восход" (2020 г.) 74,2 м2 Характеристики объекта: · Тип: каркасный, утеплённый · Фундамент: столбчатый / перекрытия и пол деревянные · Кровля: профнастил · Участок: ровный, сухой, прямоугольный, межевание готово, ограждение металлосайдинг Инфраструктура и коммуникации: · Электроснабжение подведено · Летний водопровод + колодец (плюс общая питьевая скважина СНТ) · На территории: летняя кухня, уличный санузел с душем · Новая асфальтированная дорога (2025 г.) Юридический статус: · Единственный взрослый собственник, без прописанных · Нет долгов, арестов и обременений · Годовой членский взнос 9 000 Дополнительно: лес рядом (грибы, ягоды), плодовый сад. Условия сделки: оперативный показ, полное юридическое сопровождение, быстрый выход на сделку. Все вопросы по телефону.