Горьковское ш., 46 км от МКАД · земля с домом
Тимковские Поляны МДЗ, Богородский гор. округ
Дом 41 м², участок 15,5 сот.
Дом по описанию: «Дом построен из экспериментальных материалов, не зарегистрирован.»
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 14.11.2025.
Рейтинг 65/100 · уверенность 60 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 15,5 сот. = 1,67 млн → дом ≈284 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–176 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,87 млн / целевая ≈3,48 млн / пессимист. ≈3,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈718 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Электрогорск ≈10,9 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12391
Рейтинг 65/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 60 % | 25.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 1.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 666 000 ₽ (15,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 284 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 927 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Тимковские Поляны МДЗ | 5 сот. | 650 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный массив | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный массив | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тимковские Поляны МДЗ | 10 сот. | 1 720 000 | 172 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тимковские Поляны МДЗ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тимковские Поляны МДЗ | 9,8 сот. | 1 600 000 | 163 265 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тимково д. | 22 сот. | 1 650 000 | 75 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный СНТ | 9,8 сот. | 1 500 000 | 153 061 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный СНТ | 6,4 сот. | 1 350 000 | 210 937 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный массив | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 250 / 92 176 / 176 203 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 869 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 676 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 482 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 095 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 717 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Берендей СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Дальняя д. | 40 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Гаврилово д. | 39,5 м² | 14,3 сот. | 6 960 000 | 176 203 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Гаврилово д. | 39,5 м² | 14,3 сот. | 5 900 000 | 149 367 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Карабаново д. | 42 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 130 952 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Весна СНТ | 41,8 м² | 19 сот. | 4 250 000 | 101 675 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Виктория СНТ | 40 м² | 11 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Большое Буньково д. | 41,3 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 96 852 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Росинка СНТ | 40 м² | 8 сот. | 850 000 | 21 250 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Родник СНТ | 45 м² | 10,2 сот. | 2 490 000 | 55 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.11.2025 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 1 950 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 125577845 Продается участок с домом в районе дачной застройки Тимковские Поляны. Об участке и доме: Площадь участка: 15.5 соток, ровный, сухой. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: для дачного строительства. Коммуникации: электричество, вода (игло-скважина). Дом построен из экспериментальных материалов, не зарегистрирован. Общая площадь дома: 41 кв. М. Юридические моменты: Один взрослый собственник. Прямая продажа. Звоните, договоримся!