Ярославское ш., 16 км от МКАД
Пушкино г., Пушкинский гор. округ
Дом 58 м², участок 3,5 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 18.04.2022.
Рейтинг 73/100 · уверенность 65 %
Земля ≈761 тыс. ₽/сот. × 3,5 сот. = 2,66 млн → дом ≈836 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 68 тыс.–214 тыс. ₽/м², медиана 123 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7 млн / целевая ≈6,3 млн / пессимист. ≈5,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,56 млн ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); газ — есть; отопление — центральное; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Клязьма ≈1 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12351
Рейтинг 73/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 77 % | 33 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 761 123 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 664 000 ₽ (3,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 836 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 414 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 5,2 сот. | 2 100 000 | 403 846 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 26,3 сот. | 19 000 000 | 722 433 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 8 сот. | 7 995 000 | 999 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 5,7 сот. | 5 000 000 | 877 193 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 13 000 000 | 1 300 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия | |
| 0.5 км | 4,6 сот. | 7 500 000 | 1 630 435 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Черкизово дп | 10,7 сот. | 11 300 000 | 1 056 075 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 4,2 сот. | 3 750 000 | 892 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 9,7 сот. | 11 500 000 | 1 185 567 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 182 / 122 514 / 214 041 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 996 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 646 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 296 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 597 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 562 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | 58 м² | 2,7 сот. | 4 850 000 | 83 621 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 55,7 м² | 2 сот. | 7 500 000 | 134 650 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | Тарасовка с. | 58,4 м² | 5 сот. | 12 500 000 | 214 041 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Коргашино д. | 60 м² | 5 сот. | 8 700 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 57 м² | 5 сот. | 10 500 000 | 184 211 | снято (цена объявления) 01.08.2026 | сохраненная копия | |
| 0.3 км | 65 м² | 2 сот. | 5 800 000 | 89 231 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 65,5 м² | 2 сот. | 9 244 444 | 141 137 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 66 м² | 4,5 сот. | 4 500 000 | 68 182 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 48 м² | 2,9 сот. | 3 650 000 | 76 042 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Водопроводчик-1 СНТ | 53 м² | 5 сот. | 5 850 000 | 110 377 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.04.2022 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 58 м на земельном участке 3,3 сотки. Дом сделан из бревна, пристройка кирпичная. В дом проведен центральный газ и электричество. Скважина на улице. Дом: веранда, кухня и столовая, большая комната. На участке плодовые деревья. От станции Клязьма 10 минут пешком!!! Электричка идет от Ярославского вокзала. Рядом находится водохранилище и пляж. Оперативные показы по договоренности. Кадастровый номер дома: 50:13:0080207:1516, кадастровый номер земельного участка: 50:13:0080207:349.