Ярославское ш., 69 км от МКАД
Луч-1 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 59 м², участок 11,8 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 04.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 11,8 сот. = 723 тыс. → дом ≈977 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 15 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,49 млн / целевая ≈1,34 млн / пессимист. ≈1,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,23 млн ₽, маржа −103 %, ROI −51 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. пл. 83 км ≈16,8 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12332
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 71 % | 4.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 723 000 ₽ (11,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 977 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 559 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Шеметово с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шеметово с. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шеметово с. | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шеметово с. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шеметово с. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шеметово с. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шеметово с. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дмитровское с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | свх Шеметово Центральная усадьба пос. | 11 сот. | 600 000 | 54 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | свх Шеметово Центральная усадьба пос. | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 26 316 / 41 667 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 493 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 418 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 344 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 194 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 231 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −103 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Связист СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Григорово д. | 60 м² | 11,5 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Дружба СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 20 370 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Урожай СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Дубравы-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 750 000 | 15 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Лаванда КП | 50 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Дубравы-1 СНТ | 76 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 26 316 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бруса, построенный в 2012 году. Общая площадь составляет 59 м2, что позволяет комфортно разместиться небольшой семье. В доме выполнен дизайнерский ремонт с использованием натуральных материалов, создающих теплую и приятную атмосферу. На первом этаже расположены две комнаты, каждая из которых оформлена со вкусом. Интерьер выполнен в светлых тонах, что визуально увеличивает пространство. На втором этаже находится спальня с деревянной отделкой и просторной кроватью. Дом оборудован Wi-Fi, что обеспечивает комфортное пребывание даже вдали от городской суеты. Имеется летняя кухня с подсобным помещением. Санузел расположен на улице, отдельная постройка с биосептиком. Имеется возможность подключения воды от скважины Снт в дачный сезон. Территория вокруг дома окружена зеленью, что создает ощущение уединения и спокойствия. До ближайшей остановки общественного транспорта можно добраться пешком. Земля относится к категории Снт, что открывает дополнительные возможности для садоводства или отдыха. Въезд на территорию Снт оборудован шлагбаумом. Документы на участок и дом оформлены.