Ярославское ш., 82 км от МКАД · земля с домом
Меркурий-3 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «На участке есть: строение общей площадью 45 м2, теплица 3х4 м, кусты смородины и крыжовника, гряды 7 шт по 6 метров, колодец на 7 колец, ворота деревянные…»
Цена 800 тыс. ₽, поднимали с 700 тыс.; первая цена 700 тыс. ₽ от 15.10.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 58 %
Земля ≈21 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 128 тыс. → дом ≈672 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,2 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈958 тыс. → от пессимистичной прибыль −622 тыс. ₽, маржа −65 %, ROI −39 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. Шубино ≈21,6 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12310
Рейтинг 16/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 128 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 672 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Меркурий-3 СНТ | 8 сот. | 180 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Меркурий СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сулоть СНТ | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хребтово СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хребтово СНТ | 24 сот. | 800 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дмитровское д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дмитровское д. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Маринино дп | 29 сот. | 400 000 | 13 793 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Маринино дп | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Маринино дп | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 29 406 / 43 333 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 198 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 138 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 078 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 958 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -622 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Меркурий СНТ | 46,7 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 36 403 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Меркурий-3 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сулоть СНТ | 50 м² | 6,6 сот. | 1 990 000 | 39 800 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Хребтово д. | 50 м² | 6,6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Строитель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 450 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Дубравы-1 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Лаванда КП | 50 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Лаванда КП | 50 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сулоть СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 32 812 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дубравы-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 750 000 | 15 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.10.2025 | 700 000 | история площадки |
| 27.10.2025 | 800 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 800 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток в тихом и чистом месте. Рядом плотина и пруд где можно купаться. Вокруг грибные и ягодные места. На участке есть: строение общей площадью 45 м2, теплица 3х4 м, кусты смородины и крыжовника, гряды 7 шт по 6 метров, колодец на 7 колец, ворота деревянные, забор из сетки Рабица, душ и туалет на улице. Реальному покупателю торг.