Ярославское ш., 61 км от МКАД
Витязь СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 62,8 м², участок 5,1 сот., кирпич.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 26.05.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 5,1 сот. = 217 тыс. → дом ≈1,48 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,31 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль ≈145 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 6 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь.
До ст. Бубяково ≈14,8 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12307
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 10 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 217 000 ₽ (5,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 483 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 615 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Звездочка СНТ | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Звездочка СНТ | 10,6 сот. | 800 000 | 75 472 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Журавлик СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Витязь СНТ | 30 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еремино д. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полесье-1 СНТ | 30 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Еремино с. | 11,9 сот. | 1 150 000 | 96 639 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Еремино д. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 056 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 51 128 / 72 581 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 307 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 142 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 976 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 646 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 145 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.4 км | Веля СНТ | 64,9 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 53 929 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Торбеевские Зори СНТ | 65,7 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 68 493 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Автомобилист СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Автомобилист-3 СНТ | 64,9 м² | 6,4 сот. | 3 499 999 | 53 929 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Богородский Резчик СНТ | 62 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 72 581 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Бубяково д. | 60 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 166 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Эльбрус СНТ | 66,5 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 51 128 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Шмель СНТ | 60 м² | 5,8 сот. | 1 600 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Кудринские Узоры КП | 60 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Дмитровское СНТ | 48,8 м² | 6 сот. | 1 720 000 | 35 246 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2025 | 1 800 000 | история площадки |
| 19.08.2025 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В живописном Садовом Товариществе рядом с Лесом и озером продается хорошая двухэтажная Кирпичная дача 62.8 м2 ( 1 этаж кирпичный, второй деревянный) на участке 5.1 соток по адресу: Московская область, Сергиево Посадский городской округ, Снт Полесье. 20 км от Сергиева Посада, 25 км. От г. Хотьково, 70 км от Мкад по Ярославскому шоссе. 2.5 км Пешком до остановки общественного транспорта! 10 минут пешком до озера Сметанка, можно ловить рыбу. Рядом протекает река Пульмеша. Есть выход в лес, можно гулять. Дом зарегистрирован как Жилой, можно прописаться! Крепкая Кирпичная двухэтажная дача 62.8 м2 на ленточном фундаменте ( 1 этаж кирпичный, второй деревянный). Дом жилой, не заброшенный. Очень Уютный! Внутри обшит деревянной вагонкой. Утеплён. Отапливается дровяной печью, хорошо держит тепло. На 1 этаже кухня с печкой и просторная светлая комната с большими окнами. Высокие потолки! Двойные деревянные окна. На 2 этаже просторная светлая спальня и застекленный балкон с двумя небольшими кладовыми. На участке свежий хозблок под летнюю кухню и комнату для санузла! Центральный водопровод от Снт! Электричество заведено. Участок 5.1 соток правильной формы, огорожен со всех сторон, красивый вид на Лес! Есть возможность увеличения участка, за счет соседних ( можно выкупить). Сухой, вода не стоит! Соседи с двух сторон ( Не приезжают). Хорошие Асфальтированные Дороги до Снт. Территория Снт огорожена, на территории есть контейнеры для сбора мусора. Закрытый въезд через автоматические ворота. Приезжает автолавка с продуктами. Рядом Нет Никаких вредных производств, шумных магистралей, лэпов! Хорошее обжитое стародачное место возле леса! Тихо! Есть Детская Площадка! Много грибов и ягод. В 10 минутах езды продуктовые магазины, кафе, аптеки, амбулатория. Дача в одной семье с момента образования Снт! 1 взрослый собственник. Дом зарегистрирован как Жилой! Межевание участка свежее, сделано правильно! Задолженностей и обременений Нет! Свободная продажа! Полное юридическое сопровождение сделки. Приглашаем на просмотр! Номер в базе: J1258.