Ярославское ш., 47 км от МКАД
Энергетик СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 370 м², участок 10 сот.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 17.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 13 раз).
Рейтинг 35/100 · уверенность 47 %
Земля рядом ≈279 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 8 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈7,4 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 часть») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Семхоз ≈2,5 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12266
Рейтинг 35/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 17.5 |
| торг | 5 | 78 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 7.4 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 279 356 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Энергетик СНТ | 5,1 сот. | 3 400 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Энергетик СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дружба СНТ | 8,8 сот. | 2 500 000 | 284 091 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба СНТ | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Финансист СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Автотранспортник СНТ | 16 сот. | 4 300 000 | 268 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Садовод СНТ (Западный пос.) | 4 сот. | 1 150 000 | 287 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Южный СНТ | 6 сот. | 2 225 000 | 370 833 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 12 сот. | 9 000 000 | 750 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 370 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 7 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 378 / 51 390 / 82 051 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 часть») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 часть») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | 365 м² | 15 сот. | 25 000 000 | 68 493 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | 369,2 м² | 12 сот. | 9 490 000 | 25 704 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 350 м² | 15 сот. | 12 000 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Дружба СНТ | 370 м² | 9 сот. | 3 100 000 | 8 378 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 365 м² | 7,1 сот. | 25 500 000 | 69 863 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | 350 м² | 15 сот. | 25 900 000 | 74 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | 390 м² | 9 сот. | 32 000 000 | 82 051 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | 370 м² | 12 сот. | 10 100 000 | 27 297 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Подушкино д. | 380 м² | 12 сот. | 29 500 000 | 77 632 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 350 м² | 9 сот. | 6 700 000 | 19 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 21.04.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом недострой 1/2 часть 185 кв. М.