Ярославское ш., 87 км от МКАД
Дубна СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 78,3 м², участок 9,6 сот., кирпич.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 19.10.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 9,6 сот. = 363 тыс. → дом ≈1,84 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 10 тыс.–35 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,47 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,24 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −1,54 млн ₽, маржа −86 %, ROI −46 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — нет; свет — есть.
До ст. Бужаниново ≈12,4 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №12259
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.2 |
| участок | 5 | 51 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 769 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 363 000 ₽ (9,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 837 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 461 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Муханово с. | 8,9 сот. | 350 000 | 39 326 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Муханово с. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Титовское с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Титовское с. | 50 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Титовское с. | 23 сот. | 2 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Титовское с. | 13 сот. | 490 000 | 37 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ваулино д. | 48,1 сот. | 8 171 900 | 169 894 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ваулино д. | 15 сот. | 570 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ваулино д. | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ваулино д. | 22 сот. | 600 000 | 27 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 466 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 9 833 / 27 739 / 34 921 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 241 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 129 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 017 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 793 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 543 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −86 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Муханово с. | 78,3 м² | 9,6 сот. | 2 200 000 | 28 097 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Успех СНТ | 84 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 27 381 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Весна-2 СНТ | 72,5 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 33 103 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Весна СНТ | 68,8 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 34 884 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Спорт СНТ | 78 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 62 821 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Титовское с. | 60 м² | 10 сот. | 750 000 | 12 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Титовское с. | 60 м² | 12 сот. | 590 000 | 9 833 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | 83,7 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 71 685 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | Надежда СНТ | 70 м² | 6,6 сот. | 1 100 000 | 15 714 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ветеран СНТ | 63 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 34 921 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.10.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 200 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
id:88. Предлагаем к продаже дом качественной постройки в СНТ "Дубна", находящийся в живописном месте Сергиево-Посадского района Московской области в с. Муханово на земельном участке, лощадью 958 кв.м. Кадастровый номер земельного участка