Ярославское ш., 40 км от МКАД
Пажа СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 46,7 м², участок 5,4 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 31.03.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 62 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 1,08 млн → дом ≈1,22 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈734 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −855 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, скважина.
До ст. Хотьково ≈1,8 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12219
Рейтинг 33/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 13 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 303 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 082 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 218 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 081 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | 5 сот. | 3 450 000 | 690 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 13 сот. | 4 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Парус-1 СТ | 5,5 сот. | 980 000 | 178 182 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 8,6 сот. | 1 100 000 | 127 907 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Парус СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 9 сот. | 3 900 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 17 сот. | 7 300 000 | 429 412 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Короськово д. | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Подушкино ДНТ | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 734 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 000 / 51 111 / 85 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 293 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 178 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 064 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 834 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -855 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | 50 м² | 5,2 сот. | 4 250 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Кудрино СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березки МО СНТ | 59,8 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 58 528 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | ОКБА СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 113 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Огонек СНТ | 44 м² | 7 сот. | 1 690 000 | 38 409 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Нефтяник СНТ | 52 м² | 7,8 сот. | 3 150 000 | 60 577 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Полянка СНТ | 56,4 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 30 142 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Новожелтиково д. | 50 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Березка СНТ | 42 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Сирень СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 1 590 000 | 39 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
50 км от Мкад по Ярославскому шоссе, Сергиево-Посадский р-н, г. Хотьково, Снт "Пажа". В центре Снт продается участок 5,4 соток с 2-х этажной щитовой утепленной дачей и хозблоком. Участок правильной прямоугольной формы, ровный, расположен на высоком месте (всегда сухой), размером 20х27 метров, с межеванием (сделано в 2019 году, кадастровый номер 50:05:0060550:229). На участке яблони, груша, смородина и кусты малины. На участке 2-х этажная (2-й мансардный) щитовая утепленная дача, 1987 г. П., общей площадью 46,7 кв. М., на хорошем свайно-ленточном бетонном фундаменте, внутри вагонкой, кровля шифер. В даче на 1-м этаже: терраса, большой зал, совмещенный с кухней с печкой-буржуйкой; на 2-м этаже (мансарде): 1 комната. Дача в отличном состоянии, продается со всей мебелью. Также на участке деревянный хозблок, для хранения хоз. Инвентаря. Коммуникации: электричество (8квт) разведено по даче, водопровод летний на участке, рядом общественная скважина с отличной питьевой водой. Снт охраняется круглый год, летом работает магазин в Снт. 20 минут пешком (1,8 км) до ж/д и авто вокзалов г. Хотьково, 12 минут (1,2 км) до Покровского монастыря. 1 взрослый собственник, документы основания дарение между близкими в 2012 году, документы готовы к продаже. Дом, хоз. Строение и земельный участок в собственности с 2012 года. Почему наши клиенты выбирают агентство недвижимости "Аделаида"? - Мы на рынке недвижимости с 2008 года (наш 17-летний опыт показал, что 73% клиентов обращаются к нам по советам своих друзей, коллег или родственников. Мы отлично знаем свое дело и заботимся о качестве оказываемых услуг); - АН "Аделаида" входит в число лучших агентств Сергиево-Посадского округа; - Все сотрудники с высшим образованием и многолетним опытом работы в сфере недвижимости; -Каждый наш специалист проводит полный цикл работы (от поиска до покупки/продажи любой недвижимости) в отличие от большинства иных агентств; - Мы оказываем юридическое сопровождение (проверка: собственника недвижимости; на юридическую чистоту объекта недвижимости; подготовка документов к сделке; организация безопасных расчетов и регистрации перехода права собственности; страхование сделки до 3-х лет); - Мы уделяем огромное внимание безопасности своих клиентов и гарантируем конфиденциальность и защиту ваших персональных данных; - Бесплатный подбор новостроек по Московской области, Москве и любому региону РФ с выгодными для Вас условиями и дополнительными скидками от нас на покупку квартиры; - Мы проводим межрегиональные и удаленные сделки, как с ипотекой, так и с собственными средствами Клиентов; - С нами ставки по ипотеке ниже; - Мы помогаем приобрести объект недвижимости с использованием различных сертификатов и субсидий; - Мы подготовим документы для сделок с недвижимостью любой сложности, включая кадастровые работы: топосъемка, межевание, техпланы; - Осуществляем срочный выкуп недвижимости.