Ярославское ш., 68 км от МКАД
Ивашково-1 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 15.08.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 52 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 743 тыс. → дом ≈1,46 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,05 млн / целевая ≈1,84 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −952 тыс. ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бубяково ≈4,5 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12215
Рейтинг 26/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 10.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 6.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 869 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 743 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 457 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 472 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Ивашково СНТ | 8,6 сот. | 700 000 | 81 395 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ивашково д. | 14 сот. | 1 690 000 | 120 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ивашково д. | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Васильково д. | 20 сот. | 3 800 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивашково СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивашково д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Васильково д. | 9 сот. | 1 790 000 | 198 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ивашково-3 СНТ | 5,5 сот. | 850 000 | 154 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Васильково д. | 10 сот. | 2 290 000 | 229 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зодиак СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 417 / 58 766 / 72 727 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 048 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 946 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 843 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 638 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -952 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Калина Красная СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 83 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Северянин СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 050 000 | 56 944 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Перелески СНТ | 35,3 м² | 6,6 сот. | 2 290 000 | 64 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Дружба СНТ | 36 м² | 4,4 сот. | 1 599 000 | 44 417 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Каменка СНТ | 32,4 м² | 6 сот. | 2 290 000 | 70 679 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зодиак СНТ | 40 м² | 6,1 сот. | 3 100 000 | 77 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дон СНТ | 35 м² | 4,5 сот. | 1 650 000 | 47 143 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Северянин СНТ | 34 м² | 8 сот. | 2 060 000 | 60 588 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Молодежный СНТ | 40 м² | 8,3 сот. | 2 185 000 | 54 625 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Бубяково ТСН | 33 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 72 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 27.11.2025 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.05.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ухожeнный учaсток 6 соток с дoмом 36 кв. м. и xозяйcтвеннoй поcтpoйкой 12 кв. м. Недалеко от Сeргиевa-Пoсaдa, в 15 минутaх езды от цeнтра гоpoда. СНТ Ивашковo-1. Электричеcтвo, вoда из цeнтpальнoгo водoпроводa для пoливa и технических нужд. Вода заведена в дом, кран с подогревом. Имеется летний душ (с подогревом). Плитка от газового баллона. Быстрый мобильный интернет с возможностью проведения проводного из близлежащего населенного пункта. СНТ обнесено забором, с воротами на пульте. Некоторые соседи живут круглогодично. Участок практически в центре СНТ. Недалеко есть магазины, два дня в неделю приезжает авто с фермерскими продуктами. Так же в зоне доступности Загорские дали с хорошим водоемом. СНТ окружено лесами с грибами и ягодами. Одноэтажный дом с утеплением. В комнате установлен кондиционер с режимом обогрева. Каменная дорожка с хорошим основанием. Две теплицы с качественными грядками и автополивом. Хорошие соседи, свежий воздух и вменяемые взносы. Кадастровый номер 50:05:0020407:1