Ярославское ш., 72 км от МКАД
Рабочий СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 100 м², участок 8 сот., 2012 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 19.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 52 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 961 тыс. → дом ≈2,04 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 6 в 10 км, 29 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,13 млн / целевая ≈5,52 млн / пессимист. ≈4,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈354 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Топорково ≈11,2 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12191
Рейтинг 28/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 16 % | 7.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 29 % | 1.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 114 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 961 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 039 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 390 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Рабочий СНТ | 19,7 сот. | 990 000 | 50 254 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рабочий СНТ | 8,5 сот. | 1 700 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воронино д. | 11,5 сот. | 1 800 000 | 156 522 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Отдых СНТ | 8 сот. | 899 000 | 112 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кино СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Отдых СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Взгляднево д. | 24 сот. | 10 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Малинники д. | 30 сот. | 4 300 000 | 143 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Малинники д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Малинники д. | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 571 / 60 534 / 114 583 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 130 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 824 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 517 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 904 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 354 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Дивный ДНП да: «санузел» + «мебель» | 100 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 73 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восход-2 СНТ да: «ванные» + «отделка» | 91 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Зеленая Горка ДНП да: «санузел» + «ремонт» | 104 м² | 8 сот. | 4 999 000 | 48 067 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Смена д. да: «санузла» + «ремонт» | 96 м² | 8 сот. | 9 690 000 | 100 938 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Смена д. да: «ванные» + «отделки» | 96 м² | 8 сот. | 11 000 000 | 114 583 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | ДЗУ Родник ТСН да: «санузел» + «отделка» | 90 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 38 889 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся добротная дача, ухоженный участок граничит с лесом, в старом садовом товариществе, улица тупиковая. На участке хозблок, сарай и летний туалет, есть место для парковки автомобиля. Оформлены грядки, есть цветы. Рядом с домом родник. Фото сделаны поздней осенью, сейчас участок весь в зелени.