Ярославское ш., 52 км от МКАД
Уютное СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 52 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 64 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 396 тыс. → дом ≈854 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,75 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,4 млн → от пессимистичной прибыль −504 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Барканово ≈7,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12173
Рейтинг 35/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 964 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 396 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 854 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 423 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Восток СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Псарево д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Псарево д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алферьево д. | 11 сот. | 600 000 | 54 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алферьево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алферьево д. | 20 сот. | 795 000 | 39 750 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алферьево д. | 30 сот. | 3 130 000 | 104 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Псарево д. | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Алферьево д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Здравница СНТ | 7 сот. | 449 000 | 64 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 30 750 / 65 606 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 749 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 662 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 574 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 399 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -503 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Строитель СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 593 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Воронцово д. | 50 м² | 6 сот. | 1 060 000 | 21 200 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Новожелтиково д. | 50 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Пальчино д. | 49,6 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 76 613 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Новинки д. | 56 м² | 6,1 сот. | 2 200 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Росинка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Псарево д. | 40 м² | 7 сот. | 1 230 000 | 30 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Витязь СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 750 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Вельские Дали СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Красная Сторожка ДНП | 50,3 м² | 6,7 сот. | 3 300 000 | 65 606 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 31.12.2025 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 1 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 117109687 Продаётся Дача 60 м2 на участке 6 соток в Снт "Уютное", Московская область, Сергиево-Посадский р-н. Дом и баня из бруса! Участок. Земля сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства 614 кв. М. Участок ровный, квадратной формы. На участке растут цветы, декоративные кустарники, плодовые деревья, малина, смородина, крыжовник. Участок огорожен забором. Рядом с участком есть дополнительное место для автомобиля. Дом. Дом 60 кв. М. Из бруса, зимний, второй этаж- мансарда. Дом добротный, крепкий. Дом построен на ленточном фундаменте, материал стен сруб, кровля шифер. Двойные деревянные окна. 1 этаж: терраса, 2 комнаты. 2 этаж: мансарда под отделку. Баня из бруса. Просторная комната для отдыха, парная и душевая. Снт "Уютное". Огорожено забором. Есть видеонаблюдение. Многие живут круглогодично. Откатные ворота с управлением через телефон. Летний водопровод. Дороги зимой чистят. Коммуникации. Электричество 6 квт (можно увеличить до 15 квт). Отопление нет. Водоснабжение летний водопровод. Инфраструктура рядом. Вся инфраструктура в 5 минутах на автомобиле в с. Васильевское: магазины, аптеки, строительный рынок и др. До ж/д станции "Хотьково" 15-20 мин. На автомобиле. Удобный выезд на Ярославское ш. Или Дмитровское ш. 1 взрослый собственник! Без обрименений. Возможен оперативный показ в удобное для Вас время. Если у Вас остались какие-либо вопросы звоните и я с удовольствием на них отвечу! * Градомиръ компания, которую рекомендуют друзьям!