Ярославское ш., 50 км от МКАД
Царевское д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 24 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 10.07.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 56 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 600 тыс. → дом ≈500 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 33 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,81 млн / целевая ≈1,63 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈135 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Желтиково ≈7,8 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12167
Рейтинг 35/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 21 % | 10.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Царевское д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Царевское д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Царевское д. | 30 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алферьево д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Автомобилист-3 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Алферьево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Алферьево д. | 20 сот. | 795 000 | 39 750 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Алферьево д. | 11 сот. | 600 000 | 54 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алферьево д. | 30 сот. | 3 130 000 | 104 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Каменки СНТ | 22,5 сот. | 3 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 600 / 60 000 / 81 667 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 812 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 721 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 631 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 450 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 135 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.3 км | Кузьминки СНТ | 30 м² | 8,1 сот. | 978 000 | 32 600 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Автотранспортник СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Перелески СНТ | 30 м² | 5,8 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Лесное Эхо КП | 28,7 м² | 7,5 сот. | 2 300 000 | 80 139 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Яхрома Ривер дп | 30 м² | 10,5 сот. | 2 450 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2025 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 109891068 Уважаемые покупатели! Вашему вниманию дачный дом. Которая находится в Снт "Меркурий" в 3-х км. От села Васильевское. Участок. Участок 10 соток. Межевание проведено. Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения. Для ведения садоводства. Дом 24 м2. На участке стоит каркасно-щитовой дом, оформлен как жилое строение, можно прописаться! Внутри дома есть небольшая кухня-, две изолированные комнаты. Коммуникации. Летний водопровод (по границе участка) который подается в Снт с мая по октябрь. Электричество 7 квт. Инфраструктура. До участка можно добраться как из Сергиев Посада, так и из Хотьково. Ближайший населённый пункт с. Васильевское, где есть магазины, аптеки, детский сад и школа. Один взрослый собственник. Оперативный показ. Быстрый выход на сделку. Центр недвижимости и права "градомиръ": Юридическое сопровождение сделки по стандартам Гильдии риэлторов Московской области; Работа по всем программам ипотечного кредитования всех банков; Проверка юридической чистоты сделки. Страхование сделок на 3 года; Индивидуальный подход к каждому клиент.