Ярославское ш., 50 км от МКАД
Энтузиаст СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 85 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 08.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 605 тыс. → дом ≈2 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,59 млн / целевая ≈3,23 млн / пессимист. ≈2,87 млн → от пессимистичной прибыль −936 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Барканово ≈2,1 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12148
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 605 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 995 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 471 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Воронцово д. | 9,5 сот. | 1 600 000 | 168 421 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воронцово д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воронцово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Весна СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Весна СНТ | 6,2 сот. | 1 780 000 | 287 097 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Голубые Дали СНТ | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Нива-2 СНТ | 4 сот. | 450 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Юность-3 СНТ | 4 сот. | 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Захарьино д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Нива-2 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 379 / 45 455 / 71 250 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 592 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 412 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 233 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 874 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -936 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Коммунальник СНТ | 91,5 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 53 552 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Зодиак СНТ | 92 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 54 239 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Деулинские просторы ДНП | 77 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 80 м² | 7,2 сот. | 5 700 000 | 71 250 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Новинки д. | 80 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Звездочка СНТ | 72 м² | 9 сот. | 4 750 000 | 65 972 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Строитель-2 СНТ | 66,3 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 23 379 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Дом Техники СНТ | 92 м² | 9 сот. | 3 800 000 | 41 304 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Зодиак СНТ | 100 м² | 9 сот. | 13 500 000 | 135 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Звездочка СНТ | 100 м² | 5,2 сот. | 2 900 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уважаемые покупатели! Продается хорошая двухэтажная дача 85 м2 на участке 6 соток в одном из лучших Снт Сергиева Посада в 10 минут езды от города по адресу: Московская область, Сергиев Посад, Снт Энтузиаст. 7 км от Сергиева Посада, 65 км от Мкад по Ярославскому шоссе. 15 минут Пешком до остановки общественного транспорта! Очень удобно добираться! В соседнем Снт ( 10 минут пешком) есть хороший магазин. Приезжает мини рынок. В Снт проведен интернет Оптоволокно! В 10-15 минутах Пешком озеро Воронцовское! Дом из бруса 200*200 ( Кедр) на ленточном фундаменте, утепленный ( до осени), в хорошем состоянии. Внутри обшит вагонкой. Снаружи обшит сайдингом. В доме сделана новая проводка, разведено электричество.! Можно заехать и с удовольствием проводить весенне/летний дачный сезон! Работает телевидение от антенны! Центральный водопровод от Снт на участке, вода заведена в летнюю кухню-беседку. Дом хорошо держит тепло! На 1 этаже: терраса, гостиная, 2 комнаты. На 2 этаже: маленькая проходная комната и спальня. Отопление электрические обогреватели. Санузел уличный, но есть место для оборудования в доме. Рядом Нет Никаких вредных производств, шумных магистралей, Линий Электро Передач. Хороший ровный участок 6 соток! Торцом выходит к лесу! Сухой, правильной формы. Огорожен забором со всех сторон. Есть ворота для заезда автомобиля. Одно из лучших Снт Сергиева Посада! До остановки общественного транспорта 15 Минут Пешком! В 10 Минутах Пешком Озеро для купания, с отсыпанным пляжем( озеро Воронцовское). В 15 минутах пешком село Воронцово, там магазины, кафе, конно спортивный клуб. Территория Снт закрытая и охраняемая. Зимой хорошо чистят дорогу, так как многие соседи живут круглый год! Отличная дорога до Снт и в самом садовом товариществе! Недалеко грибные и ягодные леса. 1 взрослый собственник. В одной семье с момента образования Снт. Ранее не продавался! Строили для себя. Дом Не зарегистрирован, но если очень надо, можем зарегистрировать! Обращайтесь! С удовольствием организуем показ и окажем полное юридическое сопровождение! Номер в базе: J1370.