Ярославское ш., 82 км от МКАД
Меркурий-3 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,15 млн; первая цена 1,15 млн ₽ от 16.05.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 200 тыс. → дом ≈900 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 13 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,34 млн / целевая ≈1,2 млн / пессимист. ≈1,07 млн → от пессимистичной прибыль −665 тыс. ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Шубино ≈21,6 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12095
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 200 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Строитель СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сулоть СНТ | 6 сот. | 180 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Меркурий СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Меркурий СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сулоть СНТ | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хребтово СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хребтово СНТ | 24 сот. | 800 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дмитровское д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дмитровское д. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Маринино дп | 29 сот. | 400 000 | 13 793 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 28 750 / 55 652 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 338 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 271 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 204 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 070 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -665 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Меркурий СНТ | 46,7 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 36 403 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Лаванда КП | 50 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель СНТ | 60 м² | 11 сот. | 800 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сулоть СНТ | 60 м² | 9,3 сот. | 2 950 000 | 49 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Плотихино д. | 40 м² | 10 сот. | 1 150 000 | 28 750 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Дубна СНТ | 57,5 м² | 6,4 сот. | 3 200 000 | 55 652 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Селково д. | 64 м² | 12 сот. | 6 300 000 | 98 438 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Дружба СНТ | 65 м² | 7,5 сот. | 1 300 000 | 20 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2025 | 1 150 000 | история площадки |
| 07.09.2025 | 1 100 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию добротный бревенчатый дом. В доме есть печь. На участке расположена баня и хоз. Постройка. Участок крайний, минимум соседей, выход к пруду. Отлично подойдет для тихого спокойного отдыха. Снт обжитое, многие проживают круглогодично. От Сергиево-Посада можно добраться на автобусе. Взносы по Снт 13000 в год. Подключено электричество. Заключен прямой договор с Россетями. Вокруг Снт много лесов, можно собирать грибы ягоды. В собственности более 30 лет. Оперативно покажем. Звоните.