Ярославское ш., 72 км от МКАД
Титовское с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 36 м², участок 15 сот., брус.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 21.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 605 тыс. → дом ≈2,25 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈420 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,37 млн / целевая ≈2,14 млн / пессимист. ≈1,9 млн → от пессимистичной прибыль −944 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
Коммуникации: скважина; септик; в описании: баня.
До ст. Бужаниново ≈12,6 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12062
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 8.6 |
| торг | 5 | 33 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.3 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 366 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 605 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 245 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 361 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Титовское с. | 23 сот. | 2 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Титовское с. | 13 сот. | 490 000 | 37 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Титовское с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Титовское с. | 50 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сметьево д. | 18 сот. | 1 500 000 | 83 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Федоровское д. | 9 сот. | 200 000 | 22 222 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Несвитаево д. | 15,5 сот. | 750 000 | 48 387 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Геронтьево д. | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Федоровское д. | 25 сот. | 1 500 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Несвитаево д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 62 024 / 105 000 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 373 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 254 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 136 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 898 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -944 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.4 км | Власово д. | 36 м² | 10 сот. | 900 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Дивный ДНП | 35 м² | 8,8 сот. | 2 300 000 | 65 714 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Нива дп | 39 м² | 10 сот. | 2 250 000 | 57 692 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Игнатьево-5 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Ветеран СНТ | 42 м² | 8 сот. | 2 450 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Алтай СНТ | 30 м² | 10 сот. | 1 999 000 | 66 633 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Никульское ТСН | 32 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Природа СНТ | 42,9 м² | 8,2 сот. | 1 930 000 | 44 988 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Никульское д. | 41,2 м² | 21 сот. | 1 700 000 | 41 262 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Лесная опушка ДНП | 30 м² | 8,4 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 2 999 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 996 000 (−3 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 994 000 (−2 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 993 000 (−1 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 992 000 (−1 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 990 000 (−2 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 989 000 (−1 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 988 000 (−1 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 987 000 (−1 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 940 000 (−47 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 890 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 850 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Оформлен как баня, 150 брус. Скважина. Септик. 15 квт 3 фазы электричество. Видеонаблюдение, wi-fi. Забор по периметру. Выход к пруду. Один собственник. Лпх в селе. Дорога зимой всегда почищена. Застрахован.