Ярославское ш., 79 км от МКАД
Селково д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 54 м², участок 6 сот.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 20.03.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 57 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 162 тыс. → дом ≈2,14 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–41 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,95 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,38 млн / целевая ≈1,25 млн / пессимист. ≈1,11 млн → от пессимистичной прибыль −1,93 млн ₽, маржа −174 %, ROI −64 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 83 км ≈23,7 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12019
Рейтинг 7/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 1 % | 0.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 162 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 137 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 593 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Селково д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Селково д. | 8 сот. | 150 000 | 18 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Селково д. | 12 сот. | 830 000 | 69 167 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Селково д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Селково д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Селково д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Селково д. | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Селково д. | 30 сот. | 2 690 000 | 89 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Селково д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Селково д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 167 / 26 228 / 41 346 |
| цена объекта | 2 299 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 954 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 383 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 314 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 245 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 106 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 928 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −174 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −64 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Дружба СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 20 370 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Лаванда КП | 50 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дубравы-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 750 000 | 15 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Связист СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 25 455 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Ягодка СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 41 346 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Урожай СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Константиново с. | 50 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Связист СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Меркурий-3 СНТ | 60 м² | 5,8 сот. | 850 000 | 14 167 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Меркурий СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.03.2026 | 2 299 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 299 999 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток с летним домиком (54 м2). Продается уютный участок площадью 6 соток с летним домиком общей площадью 54 кв. М. Отличный вариант для дачи и отдыха на природе. Домик подходит для сезонного проживания: есть все необходимое для комфортного отдыха. Участок ухоженный, можно использовать под сад, огород или зону отдыха. Хорошее расположение, удобный подъезд. Тихое и спокойное место, идеально для тех, кто хочет отдохнуть от городской суеты.