Ярославское ш., 81 км от МКАД
Мергусово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 58 м², участок 20 сот., дерево, 1989 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 67 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,39 млн → дом ≈1,91 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,1 млн / целевая ≈2,79 млн / пессимист. ≈2,48 млн → от пессимистичной прибыль −1,39 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. пл. 83 км ≈22,7 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11987
Рейтинг 18/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 64 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 607 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 392 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 908 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 897 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мергусово д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мергусово д. | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мергусово д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Селково д. | 22 сот. | 4 000 000 | 181 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Селково д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Селково д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Селково д. | 4 сот. | 750 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Катунино д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Катунино д. | 10 сот. | 690 000 | 69 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Селково д. | 20 сот. | 770 000 | 38 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 000 / 51 552 / 83 182 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 099 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 944 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 789 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 479 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 386 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Селково д. | 64 м² | 12 сот. | 6 300 000 | 98 438 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Запольское д. | 50 м² | 20 сот. | 1 550 000 | 31 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Константиново с. | 58 м² | 13 сот. | 2 990 000 | 51 552 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Константиново с. | 58 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 51 552 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Константиново с. | 57 м² | 14 сот. | 2 500 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Константиново с. | 60 м² | 14 сот. | 4 300 000 | 71 667 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Кисляково д. | 60 м² | 18 сот. | 4 990 900 | 83 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Константиново с. | 52,6 м² | 29 сот. | 2 900 000 | 55 133 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Селково д. | 70 м² | 25 сот. | 3 290 000 | 47 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Селково д. | 70 м² | 25 сот. | 3 290 000 | 47 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 650 000 | история площадки |
| 02.02.2026 | 3 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 13.02.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.04.2026 | 2 750 000 (−450 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 2 600 000 (−150 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 300 000 (+700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
id:167. . Под авансом. Дом под авансом!!! Дoм пpивлeкает уютом и спокойствием, сочетая в себе все преимущества загородной жизни! Просторные комнаты, на вторoм и третьем этажах предоставляют возможность для реализации любых дизайнерских идей и создания комфортного пространства для всей семьи. Вы сможете организовать здесь уютные спальни, комфортный кабинет или даже игровую комнату для детей. К тому же, отсутствие отделки позволяет вам взять на себя инициативу и воплотить свои творческие замыслы в жизнь. Участок облагорожен, на нем разместились баня и гараж, что делает жизнь здесь еще более комфортной. Гараж на две машины с ямой - это редкость, которая оценят автолюбители, позволяя проводить мелкий ремонт или проводить обслуживание автомобилей прямо на месте. Летний туалет и грунтовый колодец обеспечивают необходимые удобства. Главное преимущество этого места - его близость к природе. Чистый пруд и церковь напротив создают уникальную атмосферу, а рядом расположенный лес и река Дубна - отличные места для отдыха на природе. Это идеальное место для тех, кто ищет тишину и гармонию с природой, но не отказывается от удобств современной жизни. Звоните, будем рады ответить на ваши вопросы!