Ярославское ш., 33 км от МКАД
Витязь-1 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 104 м², участок 6,1 сот., дерево, 1998 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 81/100 · уверенность 64 %
Земля ≈589 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 3,59 млн → дом −594 тыс. ₽, −6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 3 в 5 км, 91 тыс.–168 тыс. ₽/м², медиана 150 тыс.
Ремонт ≈2,08 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈15,14 млн / целевая ≈13,63 млн / пессимист. ≈12,11 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,48 млн ₽, маржа 62 %, ROI 162 %.
⚠ ROI 162 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Заветы Ильича ≈4,1 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11906
Рейтинг 81/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 589 209 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 3 594 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −594 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −5 712 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Степаньково д. | 17 сот. | 9 999 000 | 588 176 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нептун-1 СТ | 11,2 сот. | 5 500 000 | 491 071 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Степаньково д. | 21,9 сот. | 17 500 000 | 799 087 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Степаньково д. | 15,8 сот. | 11 046 000 | 699 114 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Степаньково д. | 13 сот. | 7 700 000 | 592 308 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Степаньково д. | 12,5 сот. | 9 750 000 | 780 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Степаньково д. | 16,3 сот. | 11 500 000 | 705 522 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Степаньково д. | 6,7 сот. | 4 542 400 | 677 970 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Степаньково д. | 7 сот. | 4 500 000 | 642 857 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 11,4 сот. | 6 200 000 | 543 860 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 104 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 625 / 150 000 / 168 484 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 15 143 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 14 386 000 ₽ |
| продажа: целевая | 13 629 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 12 114 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 484 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 162 % |
| пояснение расчета | ROI 162 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 162 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | да: «санузел» + «мебель» | 100,9 м² | 6 сот. | 17 000 000 | 168 484 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Правдинский пгт да: «санузел» + «мебель» | 100 м² | 6 сот. | 15 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Тишково Берег КП да: «с/у» + «тёплые полы» | 96 м² | 6,3 сот. | 8 700 000 | 90 625 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СНТ "Витязь-1" находится в 33 км. от Москвы по Ярославскому шоссе, станция Правда (7км). Участок расположен в хвойном лесу, рядом Учинское водохранилище с песчаным пляжем и рыбалкой. На участке 6.1 соток-дом из бревна, 104 кв.м., обложен кирпичем, 2-х этажный. Круглогодичный подьезд, дороги чистятся. В 10 минутах езды находится вся необходимая инфраструктура.