Ярославское ш., 57 км от МКАД
Малинники д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 30,7 м², участок 39 сот., бревно, 2020 год.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 25.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈147 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 28 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈614 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,8 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль −322 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Арсаки ≈11,5 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11867
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 27 % | 1.9 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 146 630 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 5 719 000 ₽ (39 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Малинники д. | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малинники д. | 30 сот. | 4 300 000 | 143 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малинники д. | 30 сот. | 8 400 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малинники д. | 20 сот. | 5 600 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малинники д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ботово д. | 30 сот. | 6 300 000 | 210 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Восход-2 СНТ | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Воронино д. | 11,5 сот. | 1 800 000 | 156 522 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Рабочий СНТ | 19,7 сот. | 990 000 | 50 254 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Взгляднево д. | 24 сот. | 10 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 614 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 358 / 55 570 / 66 465 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 799 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 709 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 619 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 439 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -322 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.8 км | Хлепетово д. | 29,2 м² | 36 сот. | 3 900 000 | 133 562 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Суропцово д. | 33,5 м² | 26 сот. | 950 000 | 28 358 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дерюзино с. | 33,1 м² | 30 сот. | 2 200 000 | 66 465 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Дерюзино с. | 33,1 м² | 30 сот. | 2 200 000 | 66 465 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Слободка д. | 29,1 м² | 25 сот. | 1 300 000 | 44 674 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок 39 соток под Ижс с жилым домом в районе д. Малинники. Экологически чистое место в удалении от трасс и предприятий. Участок правильной формы, хорошие соседи. Дорога до участка, электричество 15 квт заведено, по границе газ. Общественный транспорт автобус с сг. Сергиев Посад. 1 собственник, без обременений.