Ярославское ш., 52 км от МКАД
Северянин СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 120 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈521 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,18 млн / целевая ≈4,66 млн / пессимист. ≈4,14 млн → от пессимистичной прибыль −437 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, септик (по описанию).
До ст. пл. 40 км ≈1,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11782
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 520 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 167 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Труд СНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 18 сот. | 10 500 000 | 583 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12 сот. | 8 490 000 | 707 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Труд СНТ | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 12 сот. | 7 600 000 | 633 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 14,3 сот. | 12 000 000 | 839 161 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 16 сот. | 11 100 000 | 693 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 9 сот. | 9 000 000 | 1 000 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 51 776 / 90 909 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 179 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 920 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 661 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 143 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -437 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Мир СНТ | 120 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Первомайское СНТ | 110 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Малахит СНТ | 120 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Звездочка СНТ | 100 м² | 5,2 сот. | 2 900 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Загорье ДНТ | 110 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 25 455 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Южный СНТ | 104,8 м² | 6,3 сот. | 6 000 000 | 57 252 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Зеленые Пруды СНТ | 120 м² | 10 сот. | 8 990 000 | 74 917 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Салют СТ | 100 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Культура-2 СНТ | 108 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Коммунальник СНТ | 91,5 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 53 552 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасное тихое место у воды. Я собственник. Все документы в порядке. Задолженностей нет. Электричество есть. Вода с 1мая по 30 сентября есть. Септик есть. Баня есть. Сарай есть. Межевание заделано. Все сторонние со своим кадастровым номером. Возможна прописка. Звоните)).