Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Агат СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 100 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,14 млн; первая цена 2 млн ₽ от 21.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1 млн → дом ≈950 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 29 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,87 млн / целевая ≈4,38 млн / пессимист. ≈3,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈236 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Кудрявцево ≈8,6 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1175
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 5.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 59 % | 3.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 49 % | 3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 000 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 950 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Лукоморье СНТ | 5,5 сот. | 650 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Васильево с. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Васильево с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васильево с. | 32 сот. | 3 500 000 | 109 375 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Жиливо д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жиливо д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жиливо д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жиливо д. | 13 сот. | 2 000 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жиливо д. | 14 сот. | 1 120 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жиливо д. | 7,7 сот. | 990 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 167 / 47 384 / 65 543 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 866 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 623 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 379 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 893 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 235 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.9 км | Автомеханик СНТ | 106,8 м² | 12 сот. | 7 000 000 | 65 543 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Старое д. | 96 м² | 11 сот. | 2 800 000 | 29 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Строитель-2 СНТ | 108 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 30 556 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Сергиевский пос. | 95 м² | 8,7 сот. | 6 100 000 | 64 211 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 139 000 (+139 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 950 000 (−189 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, Коломенский район, за Васильево, снт Агат. 10 соток, электричество, вода до октября месяца в доме! Очень красивое, тихое и живописное место. Перед домом есть парковка для автомобиля. Требует ремонта на втором этаже дома. Можно доехать общественным транспортом с Коломны. От остановки до дачи 15 мин. Пешком! Дом капитальный! Из газоблоков. В доме можно жить с весны по осень. Есть уличный туалет. Многие соседи живут круглогодично. Соседи все приличные и тихие. В основном москвичи. У кого нет машины, прекрасный вариант! Т. К. Можно добраться общественным транспортом! Агенствам просьба не беспокоить. Есть свой агент.