Ярославское ш., 65 км от МКАД
Алексеево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 73,8 м², участок 32 сот., кирпич.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 16.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 56 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 32 сот. = 1,98 млн → дом −84 тыс. ₽, −1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 51 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,17 млн / целевая ≈5,55 млн / пессимист. ≈4,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,95 млн ₽, маржа 39 %, ROI 65 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Сергиев Посад ≈11,8 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11705
Рейтинг 74/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 984 000 ₽ (32 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −84 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 138 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Алексеево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Передовая текстильщица СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алексеево д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алексеево д. | 25 сот. | 2 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Передовая текстильщица СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеево д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеево д. | 25 сот. | 1 700 000 | 68 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космос СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надежда-91 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шараповское СДНП | 11,5 сот. | 1 500 000 | 130 435 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 376 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 471 / 91 667 / 116 279 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 171 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 862 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 554 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 937 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 946 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 65 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Алексеево д. | 60 м² | 18 сот. | 5 500 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Маньково д. | 77,4 м² | 25 сот. | 8 999 999 | 116 279 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Сватково д. | 79,7 м² | 17,5 сот. | 5 900 000 | 74 028 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Бобры д. | 88,6 м² | 30 сот. | 9 500 000 | 107 223 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Гальнево д. | 54,4 м² | 30 сот. | 2 800 000 | 51 471 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
id:1599. СОЛИДНЫЙ УЧАСТОК В РАЗВИВАЮЩЕЙСЯ ДЕРЕВНЕ! Представляем вашему вниманию уникальное предложение в экологически чистом районе дер. Алексеево (рядом нет вредные производств). Это не просто деревня, это активно развивающийся коттеджный кластер, где вырастают современные особняки - соседи будут солидные и надежные. Деревня Алексеево (тупиковая, тихая улица, без транзитного транспорта). В шаговой и транспортной доступности все необходимое: магазины, школы, детские сады, аптеки. Общая площадь участка 32 сотки (объединены в единый массив, состоят из 3-х наделов гибкость для планировки или разделения). Ровный, сухой, находится на возвышенности исключен риск подтопления. Прекрасные виды и чистый воздух. На участке расположен старый жилой дом (под снос), отапливается печью из кирпича (печь в рабочем состоянии). К дому подсоединено электричество 7 кВт. Вы можете снести его сразу и начать строительство, либо временно использовать его как бытовку/дачу, пока идет возведение нового коттеджа. Рядом с домом находится общественный колодец (проблем с водой нет). Подъезд круглогодичный! Комбинированное покрытие (асфальт + щебень). Зимой дороги регулярно чистят. Мечта о своем доме начинается здесь! Звоните, показ в любое время!