Ярославское ш., 45 км от МКАД · земля с домом
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 55,7 м², участок 7,5 сот., каркас.
Дом по описанию: «На участке расположен двухэтажный каркасный дом, площадью 55,7 кв. М. Без внутренней отделки.»
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 08.04.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 59 %
Земля ≈147 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 1,1 млн → дом ≈1,15 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 41 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,01 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,4 млн / целевая ≈2,16 млн / пессимист. ≈1,92 млн → от пессимистичной прибыль −1 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: газ — центральный; в описании: септик (по описанию).
До ст. Семхоз ≈1,7 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11599
Рейтинг 39/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 90 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 146 697 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 100 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 150 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 646 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 12 сот. | 4 099 000 | 341 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 15 сот. | 9 300 000 | 620 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Голубой Огонек СНТ | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голубой Огонек СНТ | 18,8 сот. | 2 200 000 | 117 021 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Машино д. | 12 сот. | 1 950 000 | 162 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голубой Огонек СНТ | 11,6 сот. | 1 350 000 | 116 379 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 4 650 000 | 465 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12 сот. | 6 600 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 014 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 909 / 47 000 / 56 000 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 405 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 285 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 164 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 924 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 002 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | 55 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 40 909 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | ВДНХ сад. уч. | 50 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Гаврилково-2 ДНП | 50 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Рязанцы-2 КП | 50 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Стройково д. | 48 м² | 11 сот. | 6 800 000 | 141 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2025 | 3 800 000 | история площадки |
| 26.04.2025 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 05.06.2025 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 26.06.2025 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.08.2025 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.11.2025 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 250 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
60 км от Мкад по Ярославскому шоссе, Сергиево-Посадский городской округ, г. Сергиев Посад, мкр. Семхоз, ул. Красногорская, д. 1а продается участок 7,5 соток. Участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для личного подсобного хозяйства, кадастровый номер 50:05:0040314:607. Участок правильной прямоугольной, практически квадратной формы, размером 30х25м, граничит всего с одним соседом. На участке расположен двухэтажный каркасный дом, площадью 55,7 кв. М. Без внутренней отделки. Кровля металлочерепица, фундамент винтовые сваи, окна Пвх. Коммуникации: электричество 15 квт (3 фазы) в доме, в 50-ти метрах от участка центральный газопровод и водопровод, центральной канализации нет, у соседей септики. Хотите купить участок в Семхозе или Сергиев Посаде? Вот отличное недорогое предложение! Красивое место, в 10 минутах пешком платформа Семхоз (рядом с участком ж/д пути), от которой на электричке в течение 1 часа можно добраться до Москвы, станции метро Комсомольская, 5-7 минут на автомобиле до озера (так называемое "Загорское море"), до остановки общественного транспорта 3-4 минуты пешком, 15 минут на автобусе до центра г. Сергиев Посада и Троице-Сергиевой Лавры и г. Хотьково. Документы готовы к продаже! Дом и земля в собственности. Документы основания договор купли-продажи, 1 взрослый и первый собственник. Почему наши клиенты выбирают агентство недвижимости "Аделаида"? - Мы на рынке недвижимости с 2008 года (наш 17-летний опыт показал, что 73% клиентов обращаются к нам по советам своих друзей, коллег или родственников. Мы отлично знаем свое дело и заботимся о качестве оказываемых услуг); - АН "Аделаида" входит в число лучших агентств Сергиево-Посадского округа; - Все сотрудники с высшим образованием и многолетним опытом работы в сфере недвижимости; -Каждый наш специалист проводит полный цикл работы (от поиска до покупки/продажи любой недвижимости) в отличие от большинства иных агентств; - Мы оказываем юридическое сопровождение (проверка: собственника недвижимости; на юридическую чистоту объекта недвижимости; подготовка документов к сделке; организация безопасных расчетов и регистрации перехода права собственности; страхование сделки до 3-х лет); - Мы уделяем огромное внимание безопасности своих клиентов и гарантируем конфиденциальность и защиту ваших персональных данных; - Бесплатный подбор новостроек по Московской области, Москве и любому региону РФ с выгодными для Вас условиями и дополнительными скидками от нас на покупку квартиры; - Мы проводим межрегиональные и удаленные сделки, как с ипотекой, так и с собственными средствами Клиентов; - С нами ставки по ипотеке ниже; - Мы помогаем приобрести объект недвижимости с использованием различных сертификатов и субсидий; - Мы подготовим документы для сделок с недвижимостью любой сложности, включая кадастровые работы: топосъемка, межевание, техпланы; - Осуществляем срочный выкуп недвижимости.