Ярославское ш., 56 км от МКАД
Григорково СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 110,4 м², участок 11 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 21.05.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 58 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 614 тыс. → дом ≈2,39 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 66 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈2,01 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,52 млн / целевая ≈6,77 млн / пессимист. ≈6,02 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,46 млн ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Бубяково ≈7,9 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11525
Рейтинг 60/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 64 % | 27.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.3 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 614 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 386 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 612 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Хомяково с. | 16 сот. | 1 750 000 | 109 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хомяково с. | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хомяково с. | 18 сот. | 1 570 000 | 87 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хомяково с. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хомяково с. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хомяково с. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хомяково с. | 15 сот. | 690 000 | 46 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Напольское д. | 16 сот. | 800 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Напольское д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Хомяково с. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 008 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 789 / 65 789 / 81 197 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 523 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 147 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 771 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 018 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 460 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Напольское д. да: «санузла» + «заезжай и живи» | 117 м² | 10 сот. | 9 500 000 | 81 197 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Красная Сторожка ДНП да: «санузел» + «ламината» | 114 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 65 789 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Красная Сторожка ДНП да: «санузел» + «ламината» | 114 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 65 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Восток СНТ да: «санузел» + «мебель» | 100,3 м² | 10 сот. | 3 900 000 | 38 883 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в Снт Григорково, расположенное в пешей доступности от санатория "Загорские Дали" ( Управление делами Президента). Дача состоит из двух участков. На одном участке расположен дом и баня, представленные на фото. На втором участке огород. Дом отапливается печью и электричеством. Организована кухня. Сан узла в доме нет. Жилые комнаты расположены на 1 и 2 этаже, есть веранда, мансарда пригодны для использования. Домик баня очень уютный. Второй этаж комната отдыха, первый этаж комната и сауна. Участок ухожен, благоустроен. Кадастровый номер земельного участка 50:05:0030256:23. Снт Григорково расположено в уникальном месте: между поселком Загорские Дали и деревней Хомяково. Расположение Снт дает возможность пользоваться инфраструктурой санатория: бассейн, сауна, хамам, косметология, а так же теннисный корт, лодочная станция, спортивная и детская площадка. В поселке Загорские Дали есть школа, дет сад, два сетевых магазина, автобусная остановка и др. В деревне Хомяково есть храм, благоустроенный пруд, рыбалка.