Ярославское ш., 68 км от МКАД
Весна-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 46/100 · уверенность 60 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 425 тыс. → дом ≈575 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 33 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,07 млн / целевая ≈2,76 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈404 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. Бужаниново ≈8,9 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11461
Рейтинг 46/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 16.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 2.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 425 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 575 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 188 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Геронтьево д. | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Геронтьево д. | 30 сот. | 920 000 | 30 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Сметьево д. | 18 сот. | 1 500 000 | 83 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Химик-13 СНТ | 4 сот. | 799 000 | 199 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 967 / 47 297 / 72 581 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 068 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 915 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 761 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 454 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 404 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Мирный пос. | 70,3 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 42 674 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Медики СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Веригино СНТ | 91 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 32 967 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Богородский Резчик СНТ | 62 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 72 581 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Коврово-2 СНТ | 59,2 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 47 297 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю Кирпичный Дом С Деревянной Пристройкой. Дом кирпичный: 1 изолированная комната 15 м. Печь. Толстые стены тепло в любой мороз. На бетонной плите. Можно сразу жить. Второй этаж мансарда незавершённый, не утепленный. 1 изолированная комната 15 м. Деревянная пристройка каркас второй свет большое спальное места. Под утепленные стены 50 мм (пеноплекс). Пол утеплен 100 мм (пеноплекс). +отдельное помещение (планировали под ванную). Панорамное окно. Участок. 6 соток. Ровный. На участке колодец. Центральное летнее водоснабжение. Свет 15квт. Септик не успели сделать. Строения: Отдельное хозстроение (старой постройки, но все там надежно). 2 помещения на бетонной плите можно делать баню и/или сарай. Место: Снт Весна. Невероятная (индустриальная) тишина. Снт и огорожен, и охраняется. Полно детей, которые собираются на игровой площадке и безопасно играют сами. Очень многие владельцы живут в Снг круглогодично. Дорогая хорошая. Зимой чистится. Транспорт: Добираться только на авто.