Ярославское ш., 52 км от МКАД
Алферьево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 112 м², участок 30 сот., бревно.
Цена 900 тыс. ₽; цена не менялась с 05.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 11 раз).
Рейтинг 81/100 · уверенность 50 %
Земля рядом ≈47 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 35 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈2,24 млн, покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,23 млн / целевая ≈9,2 млн / пессимист. ≈8,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,18 млн ₽, маржа 63 %, ROI 172 %.
⚠ ROI 172 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: не указаны.
До ст. Желтиково ≈9,1 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11457
Рейтинг 81/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 15.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 3.5 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 410 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Алферьево д. | 11 сот. | 600 000 | 54 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Алферьево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Алферьево д. | 20 сот. | 795 000 | 39 750 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алферьево д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Каменки СНТ | 22,5 сот. | 3 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Царевское д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Царевское д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Натальино СНТ | 10 сот. | 530 000 | 53 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Звезда СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Натальино СНТ | 7,5 сот. | 280 000 | 37 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 112 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 88 068 / 122 222 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 226 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 715 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 203 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 181 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 176 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 172 % |
| пояснение расчета | ROI 172 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 172 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Псарево д. | 110 м² | 15 сот. | 5 600 000 | 50 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Ивашково СНТ | 114 м² | 18 сот. | 13 500 000 | 118 421 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Башлаево д. | 110 м² | 23,2 сот. | 7 900 000 | 71 818 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Соснинские дачи СНТ | 90 м² | 15 сот. | 10 999 999 | 122 222 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Соснино д. | 140 м² | 20 сот. | 4 900 000 | 35 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ярыгино д. | 139 м² | 22 сот. | 14 500 000 | 104 317 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно! Продаются три отличных сруба (Московской области, Сергиев-Посадский район) под разбор. Отличная возможность приобрести качественный деревянный дом без наценок строительных компаний. Вариант 1: Сибирский великан (сруб 7х8 м). Для тех, кто ценит вековое качество и тепло. Материал: Настоящий отборный брус из Сибири. Уникальный диаметр: до 45 см! Дом будет невероятно теплым, массивным и презентабельным. Правильная технология: Срублен осенью, прошел идеальную естественную усадку до весны. Доставлен в Москву, полностью готов к установке. Цена: 900 000 Р (эксклюзивная цена за такой объем и диаметр сибирского леса!). Стоит на участке 30 соток (на ленточном фундаменте)- есть вариант продажи с участком- за 4млн Р. Вариант 2: Готовый дом под ключ (6х7 м) 2 шт. Заезжай и живи минимум хлопот на сборку. Состояние: Собран полностью "под ключ". Комплектация: Установлены качественные окна и двери. Защита: Бревно уже профессионально обработано защитными составами от влаги, огня и вредителей. Цена: 1 450 000 Р. Условия покупки: Объекты находятся в Московской области, Сергиев-Посадский район. Разбор и вывоз: силами и за счет покупателя. Звоните/пишите! Отвечу на все вопросы, покажу объекты вживую. Дерево такого качества сейчас в дефиците успейте забрать!