Ярославское ш., 59 км от МКАД
Друзья природы СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 29,5 м², участок 8,4 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 24.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈486 тыс. ₽/сот. × 8,4 сот. = 4,08 млн → дом −584 тыс. ₽, −20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 67 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈490 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,31 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −820 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет.
До ст. Семхоз ≈2,1 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11416
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 40 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 486 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 4 084 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −584 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −19 797 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | 6,5 сот. | 4 999 000 | 769 077 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 19,5 сот. | 14 500 000 | 743 590 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 4 650 000 | 465 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 14 сот. | 12 000 000 | 857 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 15 сот. | 9 300 000 | 620 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12 сот. | 6 600 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 12 сот. | 10 950 000 | 912 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Машино д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 490 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 104 907 / 120 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 306 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 141 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 975 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 645 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -820 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | 33 м² | 5 сот. | 6 400 000 | 193 939 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Золотилово д. | 30,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 81 967 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Росток СНТ | 33,5 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 98 507 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Высоково СНТ | 30 м² | 12 сот. | 3 499 000 | 116 633 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Нива СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | 30 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | 30 м² | 8,5 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | 30 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 163 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | Барканово д. | 35 м² | 9,5 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Буран СНТ | 28,3 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 111 307 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ровный сухой участок 8,4 соток (сделано межевание) в СНТ Друзья природы. Рядом с участком (в минуте ходьбы) лес с прудом. Вдоль забора за пределами участка высажены ели. На участке есть въездные ворота и площадка для машины; небольшой летний 2-этажный дом 29,5 кв.м (на первом этаже: прихожая с погребом и комната, на втором - небольшая комната). На участке также расположены кухня (отдельное здание с чердаком), дровник + туалет , хозблок + душевая (с водонагревателем). В доме и других строениях электричество. Летний водопровод. Недалеко от участка две колонки с артезианской водой. В 5 минутах ходьбы есть магазин. От ж/д станции Семхоз (Ярославского направления) 20-25 минут пешком. Недалеко от станции есть магазины, школа, церковь.