Ярославское ш., 44 км от МКАД · земля с домом
Бревново д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 100 м², участок 22 сот.
Дом по описанию: «На участке стоит новый дом 100кв и баня.»
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 53/100 · уверенность 55 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 22 сот. = 2,7 млн → дом −197 тыс. ₽, −2 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,5 млн / целевая ≈4,95 млн / пессимист. ≈4,4 млн → от пессимистичной прибыль ≈372 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 9 %.
Коммуникации: в описании: баня, газ.
До ст. Сергиев Посад ≈11 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11394
Рейтинг 53/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 1.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 609 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 697 000 ₽ (22 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −197 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 970 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Бревново д. | 9,3 сот. | 1 300 000 | 139 785 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бревново д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бревново д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березка-3 СНТ | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Березка-3 СНТ | 14,8 сот. | 2 990 000 | 202 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Бочаги СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Калинка СНТ | 4 сот. | 700 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новоселки д. | 12 сот. | 221 000 | 18 417 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Шараповское СДНП | 11,5 сот. | 1 500 000 | 130 435 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Надежда-91 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 52 500 / 120 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 496 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 221 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 946 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 397 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 372 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Шарапово д. | 106 м² | 15 сот. | 6 750 000 | 63 679 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Афанасовский пос. | 102 м² | 15,5 сот. | 7 300 000 | 71 569 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Михайловское д. | 100 м² | 15 сот. | 5 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Шараповское СДНП | 114,1 м² | 20 сот. | 4 300 000 | 37 686 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | 100 м² | 13 сот. | 12 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Ждановский СНТ | 108 м² | 14 сот. | 3 100 000 | 28 704 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | 100 м² | 13 сот. | 5 500 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.4 км | Маврино ДП | 100 м² | 12 сот. | 9 999 999 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Большие Петрищи д. | 100 м² | 18 сот. | 2 800 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Космос СНТ | 85 м² | 17 сот. | 2 500 000 | 29 412 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 17.08.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 22 сотки. Земли населенных пунктов. На участке стоит новый дом 100кв и баня. По участку идет газ. Льготное подключение. В стройку вложено намного больше чем цена указанная в объявлении. Удачное местоположение. 200 км от москвы. 50км владимир. 30км суздаль. Подойдет под сельскую ипотеку. Возможен обмен на автомобиль.