Ярославское ш., 52 км от МКАД · земля с домом
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 112 м², участок 12,6 сот., газобетон.
Дом по описанию: «На участке расположен недостроенный дом 112 кв. М. Строение на капитальном фундаменте из ж/б блоков, стены газобетонный блок.»
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 08.10.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 88/100 · уверенность 54 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 12,6 сот. = 1,01 млн → дом ≈392 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (участков 3 из 10 в 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 63 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈2,24 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,63 млн / целевая ≈7,77 млн / пессимист. ≈6,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,48 млн ₽, маржа 50 %, ROI 101 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Зеленцино ≈10,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11366
Рейтинг 88/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 13.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.3 |
| участок | 5 | 78 % | 5.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 000 ₽ (нижний квартиль 3 участков · участков 3 из 10 в 6 км) |
| стоимость земли объекта | 1 008 000 ₽ (12,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 392 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 30 сот. | 2 400 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 112 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 590 / 73 795 / 158 025 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 632 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 200 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 769 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 906 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 476 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 101 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.5 км | Фряново пгт | 100 м² | 12 сот. | 8 500 000 | 85 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Машино д. | 124 м² | 11,2 сот. | 24 900 000 | 200 806 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Север ДНТ | 139 м² | 10 сот. | 8 700 000 | 62 590 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Большие Петрищи д. | 139 м² | 10,5 сот. | 8 700 000 | 62 590 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Дивный ДНП | 81 м² | 8 сот. | 12 800 000 | 158 025 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.10.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 22.10.2025 | 1 990 000 (−10 000) | история площадки |
| 09.11.2025 | 1 700 000 (−290 000) | история площадки |
| 19.11.2025 | 1 690 000 (−10 000) | история площадки |
| 03.12.2025 | 1 500 000 (−190 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 1 400 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем участок 344, смежный с 345м одного собственника в Днп Таратино-2. Срочно! Участок с удобным подъездом-заездом, проведено межевание, границы определены. На участке высажены прекрасные многолетние сосны, много зелени и растительности. Возможно рассмотреть как место для семейной резеденции, родового имения. Сам поселок пригоден для круглогодичного проживания. На участке расположен недостроенный дом 112 кв. М. Строение на капитальном фундаменте из ж/б блоков, стены газобетонный блок. Строение оформлено в собственность как нежилое. Поселок полностью заселен и пригоден для круглогодичного проживания, электро- и газофицирован. Около 60% членов Днп проживают круглогодично. Хорошая транспортная доступность асфальтированная дорога до поселка от цкада, 25 минут пешком до остановки общественного транспорта (автобусы ходят до ст. Струнино и Сергиев Посад). Один собственник, более 5 лет. Быстрый выход на сделку. Звоните!