Ярославское ш., 53 км от МКАД
Мечта СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 62 м², участок 6 сот., каркас, 1995 год.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 26.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 81/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈326 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 4 в 10 км, 112 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 124 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,09 млн / целевая ≈7,28 млн / пессимист. ≈6,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,18 млн ₽, маржа 65 %, ROI 183 %.
⚠ ROI 183 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Желтиково ≈2,9 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11334
Рейтинг 81/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 326 332 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 958 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Золотилово-2 ДНТ | 8,2 сот. | 3 660 000 | 446 341 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Золотилово-2 ДНТ | 13,8 сот. | 6 200 000 | 449 275 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 9 сот. | 4 850 000 | 538 889 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Восход СНТ | 6,3 сот. | 1 500 000 | 238 095 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шапилово д. | 9,5 сот. | 2 950 000 | 310 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 8 сот. | 2 990 000 | 373 750 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 11 сот. | 13 000 000 | 1 181 818 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 6 сот. | 2 990 000 | 498 333 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 12,4 сот. | 11 500 000 | 927 419 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 13 сот. | 4 000 000 | 307 692 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 111 940 / 123 582 / 160 714 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 089 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 685 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 280 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 471 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 183 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 183 % |
| пояснение расчета | ROI 183 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 183 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 61,6 м² | 5,5 сот. | 9 900 000 | 160 714 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Ярыгино д. да: «ванные» + «теплым полом» | 65,6 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 114 329 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Ярыгино д. да: «санузел» + «под ключ» | 67 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 111 940 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Ярыгино д. да: «санузел» + «под ключ» | 67 м² | 6 сот. | 8 900 000 | 132 836 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 28.07.2026 | 1 350 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Двухэтажная каркасная дача в СНТ "Мечта", расположенном в 55 км от МКАД по Ярославскому шоссе (Сергиево-Посадский район, г.п. Хотьково). Жилой дом: o Общая площадь: 62,4 кв.м. o Этажность: 2 этажа. o Планировка: 3 комнаты. o Конструктив: каркасный. o Состояние: требует косметического ремонта. o Фундамент: кирпичный, в отличном состоянии. o Дополнительные помещения: подвал, чердак, две кладовки. Земельный участок: o Площадь: 6,25 сотки (625 кв.м.). o Ограждение: металлический забор. o Зеленые насаждения: кусты сирени, пионы. Благоустройство и коммуникации: o Электроснабжение: 6 кВт. o Водоснабжение: летний водопровод. На участке есть. др. вода для полива. o Хозпостройки на участке: летняя кухня с погребом, летний туалет. Инфраструктура СНТ и расположение: o Подъезд: асфальтированная дорога. o Ворота: автоматические. o Уборка территории: вывоз мусора организован. o Ближайший город: Городское поселение Хотьково с развитой инфраструктурой (магазины, аптеки, школы, поликлиника) находится в непосредственной близости.