Ярославское ш., 68 км от МКАД
Солнечный-2 ДНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 108 м², участок 8 сот., 2024 год.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 3,29 млн; первая цена 3 млн ₽ от 02.02.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 77/100 · уверенность 61 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,09 млн → дом ≈1,36 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 48 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈2,06 млн, покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,25 млн / целевая ≈7,42 млн / пессимист. ≈6,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,46 млн ₽, маржа 37 %, ROI 59 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Дубининское ≈1,4 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11275
Рейтинг 77/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 6 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 264 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 090 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 360 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 593 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Солнечный-2 ДНТ | 8,4 сот. | 1 300 000 | 154 762 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный-2 ДНТ | 17 сот. | 2 720 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный-2 ДНТ | 7,8 сот. | 1 100 000 | 141 026 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный-2 ДНТ | 11,5 сот. | 1 250 000 | 108 696 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный-2 ДНТ | 10,7 сот. | 1 712 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный ДНП | 8,6 сот. | 1 600 000 | 186 047 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный-2 ТСН | 6,2 сот. | 835 000 | 134 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный-2 ТСН | 6,2 сот. | 950 000 | 153 226 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный-2 ТСН | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубининское д. | 8,2 сот. | 1 200 000 | 146 341 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 108 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 067 / 80 378 / 116 496 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 249 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 837 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 424 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 599 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 456 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 59 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Зеленая Горка ДНП да: «санузел» + «ремонт» | 104 м² | 8 сот. | 4 999 000 | 48 067 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нива дп да: «ванная» + «теплый пол» | 100 м² | 7,5 сот. | 8 600 000 | 86 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Деулинская слобода ДНП да: «ванные» + «кухонный гарнитур» | 109 м² | 8 сот. | 11 900 000 | 109 174 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Мишутино с. да: «ванные» + «теплый пол» | 107,3 м² | 8 сот. | 12 500 000 | 116 496 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Дивный ДНП да: «санузел» + «мебель» | 100 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 73 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | да: «санузла» + «отделка» | 103 м² | 8,7 сот. | 7 700 000 | 74 757 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.02.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 25.06.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.07.2026 | 2 600 000 (−300 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.07.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 990 000 (+840 000) | история площадки |
| 06.08.2026 | 3 290 000 (+300 000) | история площадки |
| 13.08.2026 | 2 700 000 (−590 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 990 000 (−710 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 1 950 000 (−40 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 1 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 450 000 (+550 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
По всем вопросам и показу пишите сообщение. Док-ты готовы к сделке. 1 собственник. Дом построен на монолитном ж/б фундаменте, сверху фундамента заливалась монолитная ж/б плита пол 1 этажа. Между 1 и 2 этажем перекрытия брус, для монтажа пола 2 этажа. Крыша металлочерепица со снегозадержателями. Утеплен, стоит печка. Потолок 2 этажа утеплен мин. ватой.