Ярославское ш., 59 км от МКАД
Красная Сторожка ДНП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 71 м², участок 12,8 сот., газоблок.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 7,1 млн; цена не менялась с 31.12.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 80/100 · уверенность 63 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 12,8 сот. = 1,66 млн → дом ≈1,84 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 59 тыс.–209 тыс. ₽/м², медиана 150 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,83 млн / целевая ≈9,75 млн / пессимист. ≈8,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,47 млн ₽, маржа 52 %, ROI 107 %.
Коммуникации: септик; газ — есть; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Наугольный ≈7,9 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11200
Рейтинг 80/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.3 |
| участок | 5 | 80 % | 4.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 664 000 ₽ (12,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 836 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 859 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Красная Сторожка ДНП | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Красная Сторожка д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Красная Сторожка д. | 11 сот. | 2 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Красная Сторожка д. | 25 сот. | 3 799 980 | 151 999 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Красная Сторожка ДНП | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Красная Сторожка ДНП | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Красная Сторожка ДНП | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Красная Сторожка ДНП | 10 сот. | 1 790 000 | 179 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Красная Сторожка ТСН | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Красная Сторожка ДНП | 8 сот. | 425 000 | 53 125 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 889 / 149 833 / 209 091 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 829 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 288 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 746 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 663 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 468 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 107 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Васильково ДНТ | 60 м² | 10 сот. | 8 990 000 | 149 833 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Бубяково ТСН | 77 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 97 403 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Деулино ДНП | 60 м² | 8 сот. | 9 990 000 | 166 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ивашково д. | 90 м² | 6,5 сот. | 12 900 000 | 143 333 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Деулинская слобода ДНП | 90 м² | 12 сот. | 5 300 000 | 58 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 55 м² | 8 сот. | 11 500 000 | 209 091 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Воронцово д. | 90 м² | 9 сот. | 13 600 000 | 151 111 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 31.01.2026 | 4 700 000 (+1 200 000) | история площадки |
| 26.02.2026 | 7 100 000 (+2 400 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 4 100 000 (−3 000 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 3 500 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 70 м2, участок в деревне Красная Сторожка 12,5 соток. Дом с возможностью прописки, полностью оформлен. Электричество, газ, септик, скважина все есть на участке. Есть так же фундамент и стены пеноблока ранее планировался дом, теперь на усмотрение нового собственника. Объект полностью подходит под ипотеку, оценка прошла на 4,3 млн. Все документы на руках. Рассмотрим так же обмен на автомобиль.