Ярославское ш., 49 км от МКАД
Известинец СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 29.03.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 67 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 656 тыс. → дом ≈2,84 млн ₽, 57 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,97 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −2,4 млн ₽, маржа −153 %, ROI −60 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Сергиев Посад ≈8,4 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11160
Рейтинг 19/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 306 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 656 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 844 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 880 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Шарапово д. | 13,5 сот. | 1 900 000 | 140 741 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шарапово д. | 42 сот. | 7 990 000 | 190 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шарапово д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветеран-5 СНТ | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шарапово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Птицевод-3 СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Птицевод-3 СНТ | 18 сот. | 2 200 000 | 122 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ветеран-4 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ветеран-4 СНТ | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Птицевод-3 СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 45 131 / 60 577 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 966 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 868 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 769 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 573 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 402 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −153 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Виктория СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 74 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Бочаги СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ветеран-3 СНТ | 47,5 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 52 632 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ветеран СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 075 000 | 46 111 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Воронино д. | 50 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 37 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ветеран СНТ | 42,1 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 45 131 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Восход-9 СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 1 900 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Нефтяник СНТ | 52 м² | 7,8 сот. | 3 150 000 | 60 577 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Абрамово д. | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Васильки СНТ | 40 м² | 6 сот. | 950 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача ( зарегистрировано, как жилой дом) в Сергиево-Посадском районе, вблизи д. Шарапово, Снт "Известинец", удобный заезд с Ярославки, до Сергиев Посада 10 мин, рядом деревня с храмом( см. Фото), множество снт, транспортная доступность до г. С П,. Земельный участок площадью 600 кв. М. С кад. Номером 50:05:0140207:74 располагается на границе с лесом, есть возможность увеличения на~ 500 кв. М, очень живописный, ощущение лесной сказки, растут лесные деревья, грибы. На участке располагается 2 х этажный сруб из Вологодского бревна, есть электричество, уборная на улице, на участке есть навес, хозблок.