Ярославское ш., 54 км от МКАД
Здравница СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 96,6 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 64 %
Земля ≈49 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 342 тыс. → дом ≈2,31 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,73 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,74 млн / целевая ≈3,36 млн / пессимист. ≈2,99 млн → от пессимистичной прибыль −996 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Бубяково ≈5,9 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11123
Рейтинг 26/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 822 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 342 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 308 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 892 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Здравница СНТ | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фролово д. | 14 сот. | 650 000 | 46 429 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Здравница СНТ | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фролово д. | 7,5 сот. | 420 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фролово д. | 22 сот. | 719 000 | 32 682 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фролово д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фролово д. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Псарево д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Псарево д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Псарево д. | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 732 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 455 / 38 298 / 55 556 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 736 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 549 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 362 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 989 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -995 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Зодиак СНТ | 100 м² | 9 сот. | 13 500 000 | 135 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Зодиак СНТ | 92 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 54 239 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Культура-2 СНТ | 108 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Лазарево СНТ | 96,9 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 33 024 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Молодежный СНТ | 94 м² | 5,1 сот. | 3 600 000 | 38 298 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Загорье ДНТ | 110 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 25 455 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Звездочка СНТ | 100 м² | 5,2 сот. | 2 900 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Энтузиаст СНТ | 85 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 30 588 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Сирень СНТ | 100 м² | 6,5 сот. | 4 200 000 | 42 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Коммунальник СНТ | 91,5 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 53 552 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача в живописном месте между деревней Фролово и посёлком Загорские Дали, рядом с лесом и водоёмом. Дом зарегистрирован как жилой, подходит для сезонного отдыха и круглогодичного проживания с возможностью постоянной прописки. Удобства: собственный санузел с раздельной ванной и туалетом, вода из скважины с подогревом от бойлера, электрическое и печное отопление. На первом этаже просторная кухня и большая комната (можно разделить), на втором ещё одна комната. К дому пристроен гараж. Участок радует плодоносящими деревьями и кустарниками, есть теплица с уже высаженной рассадой урожай этого года станет приятным бонусом. В шаговой доступности: знаменитый "Овраг Любви", река Веля с водохранилищем для рыбалки, санаторий "Загорские дали", грибной лес и плотина. Вокруг чистый воздух и тишина. Инфраструктура на месте: в деревне Фролово магазин и аптека, в посёлке Загорские Дали сетевой магазин Дикси, хозяйственные и продуктовые магазины, аптека, отделение почты, школа, детский сад, пункты выдачи Озон и Яндекс, поликлиника. Регулярный автобус ходит до Сергиева Посада. До региональной трассы А-108 и федеральной трассы М-8 "Холмогоры" недалеко. Код пользователя: 198942. Номер в базе: 12868081.