Ярославское ш., 72 км от МКАД
Уютное СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 130 м², участок 7 сот.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 16.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 440 тыс. → дом ≈1,56 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈2,5 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,84 млн / целевая ≈4,35 млн / пессимист. ≈3,87 млн → от пессимистичной прибыль −330 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — нет.
До ст. Барканово ≈7,4 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11088
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 857 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 440 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 560 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Восток СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Псарево д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алферьево д. | 11 сот. | 600 000 | 54 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алферьево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алферьево д. | 20 сот. | 795 000 | 39 750 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Псарево д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алферьево д. | 30 сот. | 3 130 000 | 104 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Псарево д. | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Алферьево д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Царевское д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 130 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 36 090 / 51 852 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 838 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 596 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 354 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 870 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -330 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Уютное СНТ | 134 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 41 045 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Вельские Дали СНТ | 130 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 23 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Костромино д. | 133 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 36 090 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Культура-2 СНТ | 134 м² | 10 сот. | 5 800 000 | 43 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Строитель СНТ | 130 м² | 5,1 сот. | 3 200 000 | 24 615 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Калина Красная СНТ | 130 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 23 846 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Соснинские дачи СНТ | 135 м² | 10 сот. | 7 000 000 | 51 852 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Хомяково с. | 125 м² | 7 сот. | 4 800 000 | 38 400 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Новожелтиково д. | 130 м² | 6 сот. | 4 450 000 | 34 231 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Васильевское с. | 125 м² | 10 сот. | 8 900 000 | 71 200 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу для большой семьи, на участке 6сот, на участке 2 дома, 1 дом 2 этажа (2 комнаты коридор), 2 дом (2 комнаты, коридор) + можно сделать 2 этаж, отдельное строение бытовка (летняя кухня), душ+хозблок, вода заведена на кухню и в душ, туалет отдельно, огорожен со всех сторон, 2 глухие стороны, 2 нет(огородить можно). Участок очищен, посадки все новые(юные) вишня, черешня, яблоня, клубника, земляника. Компостная яма. Проводка во всех домах новая. Рядом 3 водоема, родник, круглогодичный подъезд, охрана, шлагбаум, вода центральная, есть гостевая парковка. Магазин приезжает в снт, до ближайшего супермаркета 10 минут на авто, доставки привозят все (пятерка, лента,озон, вб и тд) Соседи адекватные. Документы готовы к продаже. Быстрый выход на сделку. Торг возможен