Ярославское ш., 39 км от МКАД · земля с домом
Абрамцево-3 ТСН ДНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 100 м², участок 9,2 сот.
Дом по описанию: «Зарегистрирован как жилой дом.»
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 24.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 84/100 · уверенность 61 %
Земля ≈182 тыс. ₽/сот. × 9,2 сот. = 1,68 млн → дом ≈1,12 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 8 в 10 км, 45 тыс.–154 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,88 млн / целевая ≈8,89 млн / пессимист. ≈7,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,62 млн ₽, маржа 46 %, ROI 85 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Абрамцево ≈3,7 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11075
Рейтинг 84/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 34 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 47 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 426 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 678 000 ₽ (9,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 122 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 220 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Абрамцево-3 ТСН ДНТ | 13 сот. | 1 800 000 | 138 462 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Жучки д. | 15 сот. | 5 700 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Жучки д. | 20 сот. | 8 100 000 | 405 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 12 сот. | 5 300 000 | 441 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Абрамцевские Дачи ТСН | 15,3 сот. | 3 350 000 | 218 954 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Абрамцевские Дачи ТСН | 15,5 сот. | 7 000 000 | 451 613 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сады Ахтырки дп | 6,8 сот. | 1 157 700 | 170 250 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ахтырка д. | 6 сот. | 1 452 000 | 242 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Абрамцевские Дачи ТСН | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сады Ахтырки дп | 7,6 сот. | 1 286 900 | 169 329 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 263 / 107 778 / 153 686 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 876 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 382 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 888 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 901 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 621 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 85 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Абрамцево-3 ТСН ДНТ да: «ванной» + «отделку» | 95 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 45 263 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Артемово КП да: «санузел» + «мебелирован» | 96,3 м² | 8,5 сот. | 14 800 000 | 153 686 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | да: «санузел» + «теплен пол» | 95 м² | 10 сот. | 7 300 000 | 76 842 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Абрамцевские Дачи ТСН да: «санузел» + «отделкой» | 90 м² | 9 сот. | 9 600 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Полис-Н ТСН да: «ванные» + «мебель» | 110 м² | 10 сот. | 6 700 000 | 60 909 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Старожелтиково д. да: «ванные» + «ламинат» | 90 м² | 9 сот. | 9 800 000 | 108 889 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Старожелтиково д. да: «санузел» + «под ключ» | 90 м² | 10 сот. | 9 800 000 | 108 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Новинковские дали КП да: «ванные» + «отделкой» | 90 м² | 10 сот. | 11 000 000 | 122 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 04.08.2026 | 2 800 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок 9,2 сот с домом 100 кв. М. Расположен в районе деревни Ахтырка Сергиево-Посадского Г, О Снт Днт Абрамцево-3 в 50 км от Мкад по Ярославскому шоссе. Участок правильной прямоугольной формы ( разработан). По периметру забор профлист. Парковка во дворе. Разрешенное использование для дачного строительства. Сруб 2 этажа 102 кв. М 2017 года. Зарегистрирован как жилой дом. Электричество. Два колодца под септик. Вода центральная ( кессон 2 кольца) Круглогодичный подъезд. Уличное освещение. Всего 3 км от центра Хотьково ( школы, д/сады, поликлиника, аптеки, магазины, фитнес и т. Д.). Не далеко озеро. Лес. Звоните. Торг есть. ( Собственник).