Ярославское ш., 68 км от МКАД
Наш Дивный СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 36 м², участок 8,8 сот., дерево, 2020 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 24.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 1,03 млн → дом ≈1,27 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–151 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,89 млн / целевая ≈2,6 млн / пессимист. ≈2,31 млн → от пессимистичной прибыль −165 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Дубининское ≈2 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11061
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 77 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 44 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 033 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 267 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 194 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Наш Дивный СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дубининское д. | 8,2 сот. | 1 200 000 | 146 341 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Наш Дивный СНТ | 8,2 сот. | 1 300 000 | 158 537 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Наш Дивный СНТ | 7,5 сот. | 990 000 | 132 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Наш Дивный СНТ | 11 сот. | 1 700 000 | 154 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дивный-2 ТСН | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дивный-2 ТСН | 9,1 сот. | 1 950 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный-2 ДНТ | 10,7 сот. | 1 712 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дивный-2 ТСН | 6,2 сот. | 835 000 | 134 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 250 / 77 454 / 151 420 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 888 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 744 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 599 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 310 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -165 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дивный-3 ТСН | 33 м² | 7,4 сот. | 2 200 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Зеленая Горка ДНП | 35 м² | 7,8 сот. | 2 550 000 | 72 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дубининское д. | 40 м² | 8,8 сот. | 2 390 000 | 59 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Союз СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дивный-3 ТСН | 40 м² | 7,4 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесовод СТ | 32 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 56 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дубининские дачи ДНП | 31,7 м² | 10 сот. | 4 800 000 | 151 420 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Контакт СНТ | 32 м² | 6 сот. | 3 190 000 | 99 688 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Березняки д. | 39 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 82 051 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный-2 ДНТ | 30 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 07.09.2026 | 2 300 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается отличный земельный участок с баней в живописном месте Сергиево-Посадского района в д.Дубининское снт "Наш Дивный". Земельный участок межеванный, правильной формы, ровный, обработанный. Огорожен металлическим забором по всему периметру. Сделаны ворота для въезда машины и калитка. Установлен собственный электрический столб и счетчик. Электричество 15квт. На участке есть хозблок 20кв.м, состоящий из двух комнат. Построена баня 36кв.м с комнатой отдыха и террасой. В баню заведена вода из собственной скважины (60кв.м). Рядом с баней имеется беседка для уютных чаепитий. На участке заложен свайный фундамент под дом 68м. А также подготовлено место для пруда с альпийской горкой. На участке посажены плодовые деревья и кустарники, различные цветы. Установлена теплица. Въезд в СНТ через шлагбаум с пульта. Дорога широкая, асфальтированная. Зимой чистят. Очень удобное расположение СНТ. До д.Березняки 10 мин.пешком или 5мин автобусом . В деревне есть различные магазины. До Сергиево-Посада ходит автобус. До ж/д станции 81 км 30 мин.пешком. Один взрослый собственник более 5-ти лет. Свободная продажа.