Ярославское ш., 55 км от МКАД
Елочка СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 72 м², участок 12,5 сот.
Цена 2,37 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 53 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 12,5 сот. = 1,62 млн → дом ≈747 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 54 тыс.–195 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,01 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,83 млн / целевая ≈5,25 млн / пессимист. ≈4,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,21 млн ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Топорково ≈1,2 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №11048
Рейтинг 66/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 70 % | 29.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 77 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 129 868 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 623 000 ₽ (12,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 747 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Елочка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малахит СНТ | 6 сот. | 870 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Наугольное д. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малахит СНТ | 15,5 сот. | 1 952 000 | 125 935 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малахит СНТ | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малахит СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Наугольное д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Наугольное д. | 14 сот. | 6 000 000 | 428 571 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Наугольное д. | 12 сот. | 3 750 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 286 / 81 252 / 195 258 |
| цена объекта | 2 370 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 014 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 831 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 539 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 248 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 665 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 210 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | да: «с/у» + «ремонт» | 71,7 м² | 12 сот. | 14 000 000 | 195 258 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Березняки СНТ да: «ванных» + «ремонтом» | 76,7 м² | 12 сот. | 6 800 000 | 88 657 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Красная Сторожка СНТ да: «ванные» + «мебель» | 70 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 54 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Лесное СНТ да: «ванной» + «мебелью» | 65 м² | 12 сот. | 4 800 000 | 73 846 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 370 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 370 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся двухэтажный дом в СНТ "Ёлочка" на участке 12 соток. Территория ровная, прямоугольная, полностью огорожена сеткой-рабицей. На участке дом 66 метров и бытовка. Электричество подведено к столбу. Дорога до участка асфальтированная, подъезд