Ярославское ш., 53 км от МКАД
Деулинские просторы ДНП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 112,6 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 5,95 млн; первая цена 5,95 млн ₽ от 07.05.2025.
Рейтинг 74/100 · уверенность 60 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,3 млн → дом ≈1,5 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 66 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈2,25 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,87 млн / целевая ≈7,08 млн / пессимист. ≈6,3 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,67 млн ₽, маржа 26 %, ROI 36 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 40 км ≈1,5 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11022
Рейтинг 74/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 72 % | 32.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 13.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 300 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 321 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Землепашец СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Северное Сияние СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Деулинская слобода ДНП | 12 сот. | 3 050 000 | 254 167 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива-2 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нива СНТ | 4 сот. | 450 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Деулинские просторы ДНП | 8 сот. | 2 690 000 | 336 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нива-2 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Деулинские просторы ДНП | 6 сот. | 2 490 000 | 415 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Деулинские просторы ДНП | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Землепашец СНТ | 6 сот. | 2 790 000 | 465 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 112,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 252 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 789 / 70 622 / 81 197 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 871 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 477 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 084 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 297 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 665 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Красная Сторожка ДНП да: «санузел» + «ламината» | 114 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 65 789 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Красная Сторожка ДНП да: «санузел» + «ламината» | 114 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 65 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Напольское д. да: «санузла» + «заезжай и живи» | 117 м² | 10 сот. | 9 500 000 | 81 197 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Шапилово д. да: «санузел» + «отделка» | 110 м² | 11 сот. | 8 300 000 | 75 455 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2025 | 5 950 000 | история площадки |
| 10.06.2025 | 5 700 000 (−250 000) | история площадки |
| 15.07.2025 | 5 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.07.2025 | 4 900 000 (−600 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 4 000 000 (−900 000) | история площадки |
| 12.01.2026 | 3 990 000 (−10 000) | история площадки |
| 25.01.2026 | 3 600 000 (−390 000) | история площадки |
| 07.02.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 10 соток. Ровный, правильной формы (50:05:0030317:129). Дом 2004 года постройки площадью 112 метров (50:05:0030317:129). Окна в доме все остеклены. Охраняемая территория, всесезонный подъезд. Рядом остановка общественного транспорта. Отличная инфраструктура: до Свято-Троицкой Сергиевой Лавры, а также до ж/д и автовокзала 10-15 минут на автомобиле. До Москвы 60 км. Один взрослый собственник.