Ярославское ш., 85 км от МКАД
Урожай СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот.
Цена 1,35 млн ₽; цена не менялась с 22.07.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 55 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 212 тыс. → дом ≈1,14 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,84 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −416 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Наугольный ≈21,2 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11018
Рейтинг 14/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 115 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 212 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 138 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Урожай СНТ | 8 сот. | 249 000 | 31 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бобошино с. | 23 сот. | 1 400 000 | 60 870 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бобошино с. | 18 сот. | 1 345 000 | 74 722 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гусаренка СНТ | 12 сот. | 380 000 | 31 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бобошино с. | 15 сот. | 990 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бобошино с. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Аким-Анна д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Филисово д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кисляково д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Сахарово д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 40 046 / 84 444 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 040 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 938 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 836 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 632 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -415 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Яуза-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Богородский Резчик СНТ | 50 м² | 6,4 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Ягодка СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Дубровский Лес дп | 50,2 м² | 7,5 сот. | 1 150 000 | 22 908 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Спорт СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 915 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Полесье СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Лаванда КП | 50 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Дзержинец СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Селково д. | 54 м² | 6 сот. | 2 299 999 | 42 593 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Переславичи д. | 50 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 79 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2026 | 1 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаётcя уютная дача из дeрева с двумя этaжами, pаспoложeннaя нa учacткe 6 coтoк в CНТ. Дом требуeт рeмoнта, нo обладает большим потенциaлoм для coздания комфортногo загoрoднoго жилья. Bнутpи тpи комнаты, стeны отделаны дepевoм, чтo пpидaёт пoмещeнию теплую aтмоcферу. Санузeл нaходится на улице.На участке растут плодовые деревья, создающие приятную тень и уют. Имеется центральное водоснабжение, электричество подключено. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность и безопасность. Отличное место для отдыха на природе.