Ярославское ш., 77 км от МКАД
Лаванда КП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 50 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 250 тыс. → дом ≈550 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 15 тыс.–33 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,08 млн / целевая ≈975 тыс. / пессимист. ≈866 тыс. → от пессимистичной прибыль −814 тыс. ₽, маржа −94 %, ROI −49 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бужаниново ≈18,8 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10989
Рейтинг 20/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 109 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 250 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 550 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Приют ДСК | 16 сот. | 990 000 | 61 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Григорово х. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Малинки д. | 24 сот. | 1 300 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Малинки д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Климово д. | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Трехселище д. | 22 сот. | 800 000 | 36 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Дубравы-1 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Трехселище д. | 25 сот. | 1 000 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Трехселище д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Трехселище д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 20 370 / 33 333 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 083 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 029 000 ₽ |
| продажа: целевая | 975 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 866 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -814 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −94 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Дубравы-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 750 000 | 15 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Дружба СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 20 370 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Меркурий СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу. 6 соток. Сзади дома лес. Торг уместен. Все вопросы в лс.