Ярославское ш., 91 км от МКАД
Веригино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 44,9 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 900 тыс. ₽ от 06.11.2024.
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Земля ≈14 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 86 тыс. → дом ≈914 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 20 тыс.–36 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈898 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,27 млн / целевая ≈1,15 млн / пессимист. ≈1,02 млн → от пессимистичной прибыль −730 тыс. ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Власово ≈34,9 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10894
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 14 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 86 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 914 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 356 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Веригино д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Веригино д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Веригино д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Веригино д. | 20 сот. | 250 000 | 12 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Веригино д. | 26 сот. | 700 000 | 26 923 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Веригино д. | 20 сот. | 225 000 | 11 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Веригино д. | 10 сот. | 710 000 | 71 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Веригино ДПК | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Веригино ДПК | 17,5 сот. | 185 000 | 10 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Веригино ДПК | 19 сот. | 500 000 | 26 316 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 898 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 26 000 / 36 403 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 272 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 208 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 145 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 018 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -730 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Переславичи д. | 50 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 79 800 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Меркурий СНТ | 46,7 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 36 403 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Меркурий-3 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Лаванда КП | 50 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Автомобилист-34 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Кузьмино-1 СНТ | 58 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 29 310 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2024 | 900 000 | история площадки |
| 07.02.2025 | 1 900 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 04.04.2025 | 1 600 000 (−300 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 1 000 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Электричество подключено, колодец вода чистая, доступ к интернету есть. Соседи хорошие, живут круглогодично Магазинины рядом. Звонить риелтору Вера.