Ярославское ш., 45 км от МКАД
Монолит СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 92,7 м², участок 6,3 сот.
Цена 1,39 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 10.08.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 64 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 882 тыс. → дом ≈508 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,75 млн, покупка после торга ≈1,18 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,17 млн / целевая ≈3,75 млн / пессимист. ≈3,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈398 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Желтиково ≈2,1 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10866
Рейтинг 55/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 27 % | 11.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 14.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 882 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 508 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 480 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ворохобино д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Спектр СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Монолит СНТ | 6,6 сот. | 550 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ворохобино д. | 14,3 сот. | 2 300 000 | 160 839 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ворохобино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Хотьково СНТ | 8,5 сот. | 11 250 000 | 1 323 529 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ёлочки СНТ | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мостовик пос. | 5 сот. | 4 500 000 | 900 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новинки д. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 92,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 754 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 395 / 44 054 / 62 500 |
| цена объекта | 1 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 181 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 167 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 959 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 750 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 334 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 398 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Дом Техники СНТ | 92 м² | 9 сот. | 3 800 000 | 41 304 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Оргрэс пос. | 96 м² | 8,1 сот. | 6 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Лазарево СНТ | 96,9 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 33 024 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сирень СНТ | 100 м² | 6,5 сот. | 4 200 000 | 42 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дружба СНТ | 91,8 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Коммунальник СНТ | 91,5 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 53 552 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Москвич СНТ | 93,8 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 44 776 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Хорошово СНТ | 90 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Зодиак СНТ | 92 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 54 239 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Новинки д. | 81 м² | 6,4 сот. | 2 300 000 | 28 395 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 22.08.2026 | 1 600 000 (−150 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 390 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 390 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Бронь. Услуги агентов не интересуют. Жилой дом 92,7 кв. М. С пропиской в Подмосковье! Маткапитал к сожалению не подходит, т. К. Комуникации не заведены в дом. Участок 50:05:0030204:365, 18×35 с естественным уклоном, вода не стоит. Дом 50:05:0030204:766, зарегистрирован как жилой, контур закрыт, требует внутренней отделки. Свет есть, установлен счетчик. Вода есть, сезонная с апреля по октябрь. Новый фронтальный забор из профнастила. От Сергиев-Посада 10 минут на машине, можно и на автобусе 57, остановка рядом. Снт граничит с лесом, спереди вид на поле. В шаговой доступности родник. Рядом плотина Имбушка для купания. Огороженная территория, въезд через автоматические ворота, расчистка снега зимой, уличное освещение. Собственник.