Ярославское ш., 23 км от МКАД
Связист СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 35 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 47 %
Земля ≈448 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,69 млн → дом −386 тыс. ₽, −11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 60 тыс.–168 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,34 млн / целевая ≈3,91 млн / пессимист. ≈3,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈917 тыс. ₽, маржа 26 %, ROI 36 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Зеленоградская ≈2,2 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10864
Рейтинг 69/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 98 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 72 % | 35.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 53 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 447 636 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 686 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −386 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −11 029 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Связист СНТ | 13,8 сот. | 5 750 000 | 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Связист СНТ | 50 сот. | 31 250 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Связист СНТ | 19,8 сот. | 17 802 000 | 899 091 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Связист СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Связист СНТ | 5,6 сот. | 3 300 000 | 589 286 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надежда СНТ | 3,7 сот. | 2 000 000 | 540 541 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Талица-Кощейково СНТ | 8 сот. | 5 406 000 | 675 750 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесной рп | 20,9 сот. | 18 846 000 | 901 723 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесной рп | 49 сот. | 5 900 000 | 120 408 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Талица-Кощейково СНТ | 15 сот. | 9 500 000 | 633 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 783 / 112 500 / 167 959 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 340 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 123 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 906 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 472 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 917 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Клинники СНТ | 40 м² | 6,6 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Берендей СНТ | 38,7 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 167 959 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | 27,6 м² | 3,1 сот. | 1 650 000 | 59 783 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Имеется летний домик-каркасник с печью-буржуйкой, маленький сарай. Хороший подъезд. Участок поднят, светло. На участке есть колодец 2,5 кольца вода для полива растений. Зимой дороги чистят, многие живут в снт на постоянке. Участок огорожен. Рассрочку и ипотеку не рассматриваю.