Ярославское ш., 59 км от МКАД
Дивный ДНП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 35 м², участок 8,8 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 24.08.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 841 тыс. → дом ≈1,46 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −528 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. пл. 83 км ≈4,4 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10825
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.8 |
| участок | 5 | 44 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 536 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 841 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 459 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 686 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дивный ДНП | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дивный ДНП | 19,6 сот. | 2 400 000 | 122 449 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дивный ДНП | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Слободка д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Слободка д. | 12 сот. | 840 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слободка д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слободка д. | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зеленая Горка ДНП | 13 сот. | 1 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зеленая Горка ДНП | 8,4 сот. | 790 000 | 94 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слободка д. | 8,4 сот. | 790 000 | 94 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 250 / 67 908 / 113 889 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 409 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 289 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 168 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 927 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -528 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Рассвет СНТ | 35 м² | 6,3 сот. | 1 700 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Энергия СНТ | 36 м² | 6,2 сот. | 4 100 000 | 113 889 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Никульское ТСН | 32 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 35 м² | 6,8 сот. | 2 900 000 | 82 857 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | Нива дп | 39 м² | 10 сот. | 2 250 000 | 57 692 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Топорково СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 499 999 | 78 125 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Вымпел СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 1 450 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Вымпел СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Восход-2 СНТ | 32 м² | 8 сот. | 680 000 | 21 250 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Лесная опушка ДНП | 30 м² | 8,4 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 08.05.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 2 300 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже дачный участок 8.8 соток в экологически чистом районе Подмосковья Днп Дивный, Сергиев-посадский район. Участок ровный, ухоженный, имеется множество плодовых растений: клубника, малина, смородина, плодовые деревья. Так же есть парник. Скважина 58м, вода чистая. На участке из строений: баня в отличном рабочем состоянии; бытовка на две комнаты с электричеством, хозблок для инструментов. Построен фундамент свайный с обвязкой под дом 6х8м. Парковочное место отсыпано крошкой, ворота распашные. Весь периметр участка огорожен профлистом. Соседи живут круглогодично, зимой дороги чистятся. Покажем и расскажем на месте или по телефону- как удобно! Один взрослый собственник, без обременений и тд.