Ярославское ш., 58 км от МКАД
Вишенка СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 38,4 м², участок 5,9 сот., дерево.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 19.09.2026.
Рейтинг 71/100 · уверенность 52 %
Земля рядом ≈562 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 3 в 10 км, 44 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 141 тыс.
Ремонт ≈768 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,13 млн / целевая ≈4,61 млн / пессимист. ≈4,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,63 млн ₽, маржа 40 %, ROI 66 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Семхоз ≈0,4 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10816
Рейтинг 71/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 17 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 562 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 319 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 14,8 сот. | 8 000 000 | 540 541 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 14 сот. | 12 000 000 | 857 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 7 200 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12 сот. | 6 600 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 19,5 сот. | 14 500 000 | 743 590 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 12 сот. | 10 950 000 | 912 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 4 650 000 | 465 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6,5 сот. | 4 999 000 | 769 077 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 5,2 сот. | 4 000 000 | 769 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 768 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 611 / 140 884 / 140 884 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 127 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 871 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 614 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 102 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 634 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 66 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Вихрево д. да: «санузлом» + «заезжай и живи» | 36,2 м² | 6,3 сот. | 5 100 000 | 140 884 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Ивушка СНТ да: «санузлом» + «заезжай и живи» | 36,2 м² | 6,3 сот. | 5 100 000 | 140 884 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Родник-9 СНТ да: «унитаз» + «мебель» | 36 м² | 6 сот. | 1 570 000 | 43 611 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в черте мнц округа г. Сергиев -Посад, в 7 минутах ходьбы платформы Семхоз. Места живописные, исторические. По этим местам проходила древняя Переславская дорога , по которой совершал паломничество Сергий Радонежский, где и была заложена Троицкая обитель. Дом летний, в среднем состоянии. Один собственник, документы готовы к сделке.