Ярославское ш., 54 км от МКАД
Смена д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 28 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈204 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,22 млн → дом ≈1,48 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–163 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,11 млн / целевая ≈2,79 млн / пессимист. ≈2,48 млн → от пессимистичной прибыль −270 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец.
До ст. Топорково ≈3,7 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10793
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 6.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 203 778 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 223 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 477 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Смена д. | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 10.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Братина СНТ | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Смена д. | 10 сот. | 2 875 000 | 287 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Смена д. | 8 сот. | 1 480 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Смена д. | 16 сот. | 3 600 000 | 225 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Смена д. | 30 сот. | 10 800 000 | 360 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Братина СНТ | 30 сот. | 10 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смена д. | 8 сот. | 1 480 000 | 185 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смена д. | 6 сот. | 1 398 400 | 233 067 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Смена д. | 9 сот. | 1 936 000 | 215 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 113 987 / 163 333 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 106 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 951 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 795 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 485 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -270 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Дивный ДНП | 28 м² | 7,4 сот. | 2 050 000 | 73 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 30 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 163 333 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Гея СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 30 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | 30 м² | 8,5 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Буран СНТ | 28,3 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 111 307 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Солнечный-2 ДНТ | 30 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Топорково СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Дивный-3 ТСН | 25 м² | 7,3 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Энергия СНТ | 25 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с домом в Снт " Луч" рядом деревня Смена Сергиево-Посадского района и пос. Ниирп с сетевыми магазинами в 1 км от Снт, в 4.5 км. Черниговский скит Сергиево-Посадской Троице Сергиевой Лавры, а так же пос. Ферма, где расположены все сетевые магазины, школы, детские сады, отличный новый бассейн и зона отдыха для детей и взрослых: "Скитские пруды". На земельном участке колодец с питьевой водой, а также летний водопровод для полива. Плодовые деревья и кустарники, клубника и цветы. Прекрасный отдых от городской суеты. Один взрослый собственник. Торг Уместен.