Новорязанское ш., 58 км от МКАД
Дубок СНТ, Ступино гор. округ
Дача 127,6 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2024.
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 602 тыс. → дом ≈2,4 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 29 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈2,55 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,35 млн / целевая ≈3,92 млн / пессимист. ≈3,48 млн → от пессимистичной прибыль −1,62 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Лесные Дары ≈5,5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1077
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 4.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 164 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 602 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 398 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 793 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубок СНТ | 6 сот. | 399 000 | 66 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сапроново с. | 9,5 сот. | 750 000 | 78 947 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дъяковское СНТ | 24 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сапроново с. | 8,1 сот. | 2 000 000 | 246 914 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сапроново-2 СНТ | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сапроново-2 СНТ | 9,4 сот. | 850 000 | 90 426 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сапроново с. | 9,4 сот. | 840 000 | 89 362 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Беспятово д. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дьяковское СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Беспятово д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 127,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 552 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 590 / 38 144 / 45 283 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 353 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 135 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 918 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 482 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 620 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Горняк СНТ | 120 м² | 9,4 сот. | 4 940 000 | 41 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Булгаково д. | 106 м² | 8 сот. | 4 800 000 | 45 283 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Мещерино СНТ | 157,4 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 28 590 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Новоселки д. | 97 м² | 7,4 сот. | 3 700 000 | 38 144 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Калинка СНТ | 100 м² | 10 сот. | 3 350 000 | 33 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2024 | 3 000 000 | история площадки |
| 02.04.2025 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.05.2025 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок ухоженный, от города 80 км. Колодец с чистой питьевой водой. Летняя бытовка с кухней. Свет подведён к дому. Дом из бруса 150*150 отделка сайдинг. В Нутри отделка выгонкой. Крыша оцинкованный проф-лист. Веранда 3*9. В доме на первом этаже две (2) комнаты и прихожая на второй этаж. Одна большая и одна маленькая комната. На втором этаже требуется дальнейшее строительство. Укладка пола. А также утепление и отделка стен и потолка. Доски на пол второго этажа есть. Они лежат на втором этаже. Ведется строительство пристройки к дому для санузла и душа. После пристройки. Цена может увеличиться. Летний утеплённый душ, и рядом туалет. На участке есть плодовые деревья и кустарники. Участок расположен на небольшой поляне рядом с лесом. Участок ровный. От дороги 1.200 метров. Рядом остановка. До магазинов ехать 5-10 минут. Земля в собственности. Перекупщиков просьба не беспокоить. Без Торга.