Ярославское ш., 82 км от МКАД
Меркурий СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 46,7 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 15.07.2025.
Рейтинг 10/100 · уверенность 55 %
Земля ≈21 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 128 тыс. → дом ≈1,57 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 22 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈834 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,28 млн / целевая ≈1,15 млн / пессимист. ≈1,03 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −122 %, ROI −55 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Шубино ≈21,2 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10748
Рейтинг 10/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 156 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 19 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 128 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 572 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 662 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Меркурий СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Меркурий-3 СНТ | 8 сот. | 180 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хребтово СНТ | 24 сот. | 800 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хребтово СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сулоть СНТ | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дмитровское д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дмитровское д. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Маринино дп | 29 сот. | 400 000 | 13 793 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Маринино дп | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Маринино дп | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 834 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 26 000 / 55 652 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 282 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 218 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 154 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 026 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 253 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −122 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Меркурий-3 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Лаванда КП | 50 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Дубна СНТ | 57,5 м² | 6,4 сот. | 3 200 000 | 55 652 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2025 | 1 650 000 | история площадки |
| 28.07.2025 | 1 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.08.2025 | 1 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.08.2025 | 1 500 000 (+50 000) | история площадки |
| 31.08.2025 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.09.2025 | 1 500 000 (+50 000) | история площадки |
| 28.09.2025 | 1 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 07.10.2025 | 1 450 000 (+100 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 1 750 000 (+300 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 1 450 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 1 600 000 (+150 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 1 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 1 480 000 (−220 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 1 700 000 (+220 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бруса. В доме три комнаты, кухня, терраса, душевая. Дом оснащен Wi-Fi, телевизионной антенной. В доме печное отопление. Водоснабжение осуществляется из колодца с помощью насоса. В доме холодная и горячая вода. Полностью заменена электропроводка. Туалет на улице. Участок ровный прямоугольной формы. Выращивается виноград Изабелла, кустарники смородины, ежемалины, жимолости, барбарис, айва, две крупные плодоносящие яблони антоновка, земляника садовая. В ста метрах от дома большой лесной массив, грибы, ягоды. В деревне Хребтово водоем для купания и рыбалки. Подъезд к дому круглогодичный, зимой чистят дороги. Межевание проведено. Расположен в садовом некоммерческом товариществе (Снт), что гарантирует спокойную и тихую атмосферу. Добраться можно от Сергиева Посада на автобусе 48 до деревни Хребтово, далее пешком 2.5 км или на автомобиле.